Tributación derivada de la constitución de un usufructo sobre un bien inmueble

La constitución de un derecho de usufructo mediante donación implica la tributación por el donatario  en el impuesto sobre donaciones, por no ser una transmisión onerosas no se halla sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y en el impuesto sobre la renta el usufructuario declarará los rendimientos obtenidos pudiendo deducir los gastos necesarios. Para el nudo propietario no se produce tributación alguna, salvo que transmita el derecho de usufructo a un pariente.

IRPF

Naturaleza de los rendimientos 

El art. 22.1 de la Ley del IRPF califica como rendimientos íntegros del capital inmobiliario los derivados de la constitución del usufructo sobre un bien inmueble, por lo tanto, este negocio nunca podrá dar lugar a la obtención de una ganancia o pérdida patrimonial. Sin embargo, una vez desmembrado el dominio, la transmisión del usufructo, incluso al propio nudo propietario, constituye una ganancia o pérdida patrimonial

Rendimiento del propietario

La constitución de un usufructo a título lucrativo no tendrá consecuencia alguna en el IRPF del propietario (no existe plusvalía del donante), ya que, obviamente, del mismo no se deriva ninguna contraprestación, salvo que exista parentesco con el usufructuario,   en cuyo caso, el rendimiento neto a computar por el nudo propietario anualmente no podrá ser inferior al 2% del valor catastral o al 1,1 % si el valor catastral se hubiera actualizado en los 10 años anteriores.

Rendimiento del usufructuario

Las rentas obtenidas por el usufructuario de un bien inmueble son igualmente calificadas como rendimientos del capital inmobiliario, a diferencia de lo que ocurre con las rentas derivadas del subarriendo, las cuales se califican como rendimientos del capital mobiliario, siendo esto así porque el derecho arrendaticio, al contrario que el usufructo, no tiene la naturaleza de derecho real.

El usufructuario declarará los ingresos obtenidos y podrá deducir los gastos necesarios para su obtención.

Clases de usufructo

El usufructo tanto puede ser vitalicio como temporal.

Reducción por temporalidad del usufructo

En el caso de que el usufructo se extienda más allá de dos años y la contraprestación se impute en un único periodo impositivo resulta aplicable la reducción del 30% por irregularidad.

 En aquellos periodos en los cuales no se impute renta alguna igualmente podrán deducirse los gastos inherentes a la propiedad, así como la amortización del usufructo.


Valor de mercado de la constitución del usufructo

La  constitución del usufructo se presume retribuida   y el valor de la contraprestación será el normal de mercado.   

Salvo que las partes puedan acreditar la gratuidad de la constitución del usufructo, por ejemplo, mediante la liquidación del ISD, la contraprestación no puede ser libremente acordada por las partes, sino que en caso de comprobación prevalecerá el valor normal de mercado.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOSJURÍDICOS DOCUMENTADOS

No se produce en el caso de tratarse de una transmisión lucrativa.

IMPUESTO SOBRE DONACIONES

Se produce el devengo de este impuesto en el caso de una transmisión lucrativa.

Personas obligadas

Están obligadas como personas contribuyentes las personas donatarias o favorecidas por la transmisión gratuita entre vivos

Base imponible

La base imponible es el valor de mercado de los bienes. A efectos de su comprobación no podrá ser inferior   al  valor catastral actualizado por los coeficientes aprobados por la Comunidad Autónoma.

En el caso de un usufructo vitalicio esta base imponible se establecerá en función de la edad del usufructuario:  Su valor se estima igual al 70% del valor total de los bienes, cuando la persona usufructuaria tiene menos de 20 años. Este valor minora a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos cada año de más, con el límite mínimo del 10% del valor total.

En el caso del usufructo temporal su valor es el resultado de calcular un 2% para cada periodo de un año de usufructo y este porcentaje se aplica sobre el valor del bien en pleno dominio, sin que el valor del usufructo pueda exceder el 70%

El valor de la nuda propiedad su valor se computa por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes sujetos al usufructo.

Cuota tributaria

Si el usufructo se constituye en escritura pública los tipos impositivos serán los siguientes:

Los primeros 200.000 euros tributan al 5 %, el exceso hasta 600.000 al 7% y el exceso de los 600.000 euros al 9 %.

Si el ususfructo no se constituye en escritura pública los primeros 50.000 euros tributan al 5 %,

 Entre 50.000 y 150.000 tributan al 11 %, entre 150.000 y 400.000 al 17 %, entre 400.000 y 800.000 al 24 % y por encima de esta cifra al 32%.

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