Transmisión de inmuebles

La primera transmisión de una edificación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. La segunda y ulteriores transmisiones de una edificación están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido, pero sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Cuando el comprador y el vendedor del inmueble son sujetos pasivos del IVA, la exención de este impuesto es renunciable, por lo cual no será un coste tributario.

Son edificaciones, entre otros, los edificios, considerándose como tales toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica.

Se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

Se aplica un tipo impositivo reducido del 10 % a la transmisión de los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava la segunda y ulteriores transmisiones de edificaciones es del 10 %

La diferencia entre ambos impuestos es que el Impuesto sobre el Valor Añadido es deducible cuando el adquirente es sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido.

La exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido es renunciable cuando el adquirente y el transmitente son sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Aunque el sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido de la transmisión es el transmitente, cuando se  trata de segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones (exentas del impuesto  a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20  y en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención,  el sujeto pasivo son los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto.

Se produce así el efecto de que es el adquirente quien repercute y soporta el iva produciéndose en el mismo la neutralidad del impuesto, efecto éste buscado por la Agencia Tributaria para evitar aquellos casos en que el transmitente no ingresaba el impuesto repercutido

Transmisión de inmuebles a través de sociedades

La transmisión de acciones de sociedades está exenta de ambos impuestos, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y del impuesto sobre el valor añadido.

Pero en virtud actualmente del artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, en aquellas situaciones en que el contribuyente efectuara transmisiones de inmuebles a través de sociedades con el objeto de eludir el pago de uno u otro de estos tributos, la transmisión tributaría según la realidad subyacente ocultada, es decir, tributaría el valor del inmueble que se hallara presuntamente  silenciado tras los valores transmitidos.

Tres son los supuestos en que la Ley establece esta presunción:

  1. Operaciones en que se obtenga el control de la entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 % por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
  2. Operaciones en que se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control de otra entidad, cuyo activo esté formado en al menos el 50 % por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.

Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.

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