Terrazas comunitarias, uso privativo y daños a terceros

La Comunidad debe responder de los daños en las terrazas comunitarias de uso privativo siempre que sean de carácter estructural y no hayan sido ocasionados por la acción u omisión del propietario que tenga atribuido su uso.

Casi siempre me veo en la tesitura de responder en casi todos los casos que su mantenimiento, reparación o los daños a terceros ocasionados por causa de filtraciones han de ir a cargo de la Comunidad por tratarse las terrazas de elementos comunes. 

Y ello, en un caso concreto, que tuvimos que resolver, porque se trata de una terraza que constituye la cubierta de un local que beneficia únicamente al mismo, pero, dicho local es uno de los elementos comunitarios que figura en la escritura de división horizontal. En este ejemplo, la terraza no es un elemento común, cuyo uso privativo se ha cedido. Es un elemento común que por tanto puede ser usado por todos los propietarios.

Una excepción sería la de aquellos casos en que se ha cedido el uso privativo de la terraza, por ejemplo, al propietario del piso inferior, quien ha ocasionado daños en el suelo de la misma, al no haber efectuado su mantenimiento y haberse estancado el agua al no haber desatascado los desagües. 

Se me planteó en otra ocasión el caso de una propietaria que había dado a luz a una preciosa criatura, se dio cuenta que a lo largo de toda la terraza de su vivienda se deslizaba a medio metro de altura del murete circundante de un metro, un rail que se había colocado para hacer de soporte a una grúa, previendo el constructor tener que alzar determinadas cargas de la misma. Pues bien, temiendo que su hijo pudiera sufrir un percance, hizo levantar una baranda de cristal sobre el muro, que imposibilitaba una posible caída del niño. Pero este elemento se sujetó con clavos metálicos sobre el mismo. 

Está claro que en caso de sufrir daños este murete por la oxidación de los elementos metálicos de soporte, la reparación debería ir a cargo de la propietaria que los instaló, como causante del daño. 

Imaginemos ahora una comunidad de propietarios formada por un parking, encima del cual se hallan las viviendas. En el vestíbulo de las viviendas existe un hermoso jardínque con el tiempo se ha ido poblando de diversos arbustos y árboles. Sucede que en el techo del garaje empiezan a aparecer filtraciones. Y finalmente diré que en los estatutos de la comunidad una cláusula establece que los gastos de conservación y mantenimiento del jardín serán a cargo de los propietarios de las viviendas, que son quienes disfrutan de tan idílica vista arbórea. 

Pues bien, este caso, real, se solucionó tras efectuar las siguientes comprobaciones y razonamiento:

Primero: Tratándose de un edificio con una antigüedad de 20 años, en dicho espacio de tiempo nunca se rehabilitó la impermeabilización de la terraza.

Segundo: El arquitecto contratado por la Comunidad constata que las raíces de los árboles en ningún caso han traspasado las diferentes capas de impermeabilización. 

Tercero:  Se han producido filtraciones en diferentes lugares de la impermeabilización, no siendo visibles los lugares de erosión, pero que resulta con claridad de las diferentes pruebas de agua que se han llevado a cabo. 

Solicitado un presupuesto, en el mismo podrían distinguirse tres componentes principales: uno referido al jardín y consistente en todo el movimiento de tierras y de árboles y de renovación del mismo, uno segundo referido a la rehabilitación de la impermeabilización de la terraza y el tercero consistente en la reparación de los daños ocasionados en el techo del parking: el principal, la reparación y protección de las vigas metálicas. 

Pues bien, existiendo una cláusula estatutaria que estipulaba que los gastos de conservación y mantenimiento del jardín era de exclusiva responsabilidad de las viviendas, se consideró que los gastos de movimiento de tierras y de árboles deberían ir a cargo únicamente de los propietarios de la viviendas y que los gastos de reparación de la impermeabilización del jardín y la reparación del techo del garaje, deberían ir a cargo de los propietarios del parking y de las viviendas según los coeficientes señalados en la escritura de división horizontal. 

Y ello porque se consideró:

Uno: El jardín, se hallaba sobre una terraza que por sí misma era un elemento común, aunque lo fuera de uso privativo.

Dos: Se había comprobado que los árboles y arbustos no habían ocasionado los desperfectos en las diferentes capas impermeabilizadoras.

Tres: Finalmente se consideró que la cláusula que atribuía la conservación y mantenimiento del jardín a los propietarios de las viviendas, hacía referencia a las labores ordinarias de mantenimiento y no a la reparación de los elementos estructurales. 

Cuatro: Siendo el componente principal del gasto el movimiento de tierras y de árboles, así como la renovación del jardín, se alcanzó el acuerdo de atribuir este gasto a los propietarios de las viviendas por ser quienes disfrutaban de los elementos sobrepuestos a la terraza: la vista arbórea a la que ya hemos aludido. 

En fin, hasta aquí el relato de algunas de mis experiencias profesionales en este tema. A continuación transcribo parcialmente algunas sentencias que dan luz a las afirmaciones aquí contenidas.

Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, Sentencia de 19 de octubre 2012, Rec. 299/2012 La Ley 202152/2012, Nº de Sentencia 421/2012, Ponente: Juan Francisco Ruiz-Rico Ruiz

La terraza, elemento común

La terraza cubierta objeto de la Litis no viene descrita en la escritura pública y se sitúa entre los dormitorios y el edificio colindante, y nada tiene que ver con la denominada terraza principal y terraza lavadero. 

Ninguna duda ofrece, pues, su carácter de elemento común del edificio en cuanto forma parte de la cubierta del mismo, tal como viene declarando la jurisprudencia, por todas la STS de 30/03/2007: “Tratándose de terrazas que sirven de cubierta al edificio, como es el caso, la sentencia de 25 de julio de 1995, con apoyo una anterior de 10 de febrero de 1992, afirma que “las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas terrazas de nivel) tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil””. 

La terraza, elemento común no esencial, puede ser de uso privativo

También ha señalado esta Sala, que dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre los elementos comunes por naturaleza o esenciales. Imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales; y por destino o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, a favor de uno o varios de los propietarios de los pisos y locales, excluyendo en este uso al resto. La desafección de elementos comunes no esenciales es posible en la medida en que el artículo 396 no es en su totalidad de “ius cogens”, sino de “ius dispositivum” (Sentencias de esta Sala de 23 de mayo 1984, 17 de junio 1988, entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas o nivel o cubiertas de parte del edificio, etc. 

La desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que tal bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer a todos los propietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal. 

Incluso, aunque los títulos de propiedad o la escritura de división horizontal inclyan la terraza dentro de la descripción, linderos o superficie de la vivienda en cuestión, esto no le hace perder su carácter de elemento común, aunque sea de uso exclusivo, en cuanto a su condición de elemento estructural que sirve de cubierta a los pisos inferiores. Por consiguiente, de acuerdo con el artículo 10 de la LPH, es obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúna las adecuadas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. 

Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª, Sentencia de 25 de noviembre 2002, Rec. 562/2002 LA LEY 197147/2002 , Nº de Sentencia 561/2002, Ponente: Joaquín Miguel Fernández Font. 

La responsabilidad de quien ocasiona el daño en el elemento común de uso privativo

El artículo 9.11 de la LPH establece que el propietario está obligado a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local o instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, resarciendo de los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 

Tribunal Superior de Justicia Cataluña, Sala de lo civil y penal, Sentencia de 2 de febrero 2012, Rec. 144/2011 LA LEY 36056/2012, Nº de Sentencia 12/2012, Ponente: María Eugenia Alegret Burgués.

Los gastos por reparaciones estructurales están excluidos de las cláusulas estatutarias que eximen de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento

Se trata de la impugnación de un acuerdo comunitario en virtud del cual se dispuso que la demandante debía sufragar por coeficientes las obras de rehabilitación de la escalera comunitaria del inmueble. Desestimación de la demanda.

Cláusula estatutaria que excluía a los locales de la planta baja de los gastos de conservación y mantenimiento de la escalera. Conforme a la normativa catalana, los gastos debidos a vicios de la construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio, deben ser pagados por todos los propietarios. 

En este caso los gastos derivan de la necesidad de reforzar la estructura de la escalera dada la vetustez y antigüedad de la finca, que es del siglo XIX, y por tanto, no pueden estar incluidos en la cláusula de exención pactada en los estatutos. Las obras redundan en beneficio, sin excepción, de todos los propietarios del inmueble, manteniendo el valor de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los codueños.

Share:

More Posts