Segregación, división, agrupación y agregación de fincas.

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Para efectuar los cambios en la configuración originaria es preciso el voto favorable de las 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación.

Un cliente del despacho es propietario de un piso en un edificio. Su esposa, por otra parte, es propietaria del 100 por 100 de las acciones de una sociedad que a su vez es propietaria de otro piso en el mismo edificio. Los estatutos de la Comunidad determinan que los gastos de portería y administración, que representan el 50% de los gastos totales de la Comunidad, se distribuirán a partes iguales entre todos los propietarios. 

Con la idea de pagar menos gastos comunitarios, nuestro cliente nos hace la siguiente consulta: ¿Es posible agrupar dos fincas pertenecientes a dos propietarios distinto?

Y para responderle elaboramos el siguiente informe:

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se producen principalmente por una SEGREGACIÓN de una porción de la finca inscrita, por una AGRUPACIÓN de una finca inscrita con otra, por una AGREGACIÓN de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una DIVISIÓN de finca en fincas registrales independientes.

Todas estas modificaciones de fincas o cambios en la propiedad tienen que ser realizadas por el titular registral de la finca y registrarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el piso o local. 

Para el caso de la división de un local, se dejará paso a dos nuevos locales, independientes, cerrándose el folio dedicado al antiguo local o modificándose en los casos de segregación y agregación. 

Hablaremos de AGRUPACIÓN DE FINCAS cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con una nueva descripción, se inscribirán con número diferente haciendo mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. En otras palabras, se permite agregar o añadir una fracción o parte de un piso o local a otra unidad independiente que ya existía previamente. Se precisa hacer dos matizaciones:

1.- Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ellas.

2.- Podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación. 

La SEGREGACIÓN y la DIVISIÓN son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. La división, se refiere a un “todo” que se fracciona y cuyas fincas resultantes son más de una y no hay finca resto, en tanto que la segregación se refiere a “una parte”, de un piso o de un local, que se hace independiente del elemento privativo al que pertenecía, en otras palabras se trata de separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente. 

Finalmente, la AGREGACIÓN supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no pueden ser superiores a la quinta parte de la finca receptora de la agregación. 

Los requisitos que se exigen por parte de la legislación de la Propiedad Horizontal, tanto estatal como autonómica, han experimentado un cambio sustancial en estos últimos años. En este sentido, indicar que desde la perspectiva de la legislación estatal y hasta el mes de junio de 2013, el ya derogado artículo 8 de la Ley de propiedad de 1960 señalaba que, para este tipo de actuaciones de dividir, segregar o agregar pisos o locales, era necesario el acuerdo por unanimidad de la Junta (algo imposible en algunas Comunidades), así como el visto bueno de los afectados; lo que se traducía en verdaderos enfados y conflictos entre los vecinos. 

Sin embargo, esta situación cambia con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, rompiendo la unanimidad y exigiendo únicamente las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación. 

Por el contrario, la legislación catalana vigente con la Ley 5/2006 , de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, regula que no se precisa el consentimiento de la Junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan, entre otros, las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, para el supuesto que los estatutos así lo establezcan.

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