RESTAURANTES, COVID 19 Y DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Los Magistrados de los tribunales de primera instancia de los juzgados de Barcelona  han alcanzado acuerdos de unificación de criterios en las demandas de juicios de desahucio por falta de pago en que los demandados manifiestan haber sido afectados por las medidas restrictivas de la actividad por causa del Covid 19.

El procedimiento de desahucio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil es de carácter sumario y se circunscribe a los sencillos términos de un procedimiento rápido, a través del cual no pueden solventarse cuestiones complejas que precisen de una mayor discusión y garantías, si no se quiere correr el riesgo de producir indefensión o error procesal. La peculiaridad de sus trámites —con especial mención al artículo 440.3 LEC, que prevé decreto ejecutable en caso de incomparecencia— persigue ventilar el proceso de recuperación posesoria con mayor brevedad, y ello justifica que la resolución recaída no tenga efectos de cosa juzgada.

No obstante, según los acuerdos de unificación de criterios de los Juzgados de primera instancia de Barcelona, de 12 de Noviembre de 2020, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, y salvo que conste acuerdo en contrario, la parte demandada podrá enervar la acción pagando el 50% de las mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el ocal arrendado o el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, conforme al Decret-Llei 34/2020 de 20 de Octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya, respecto de las mensualidades devengadas a partir de un mes desde la entrada en vigor de la norma.

Por otra parte, según estos acuerdos de unificación de criterios de los juzgados de primera instancia de Barcelona, la mera presentación por el arrendatario o por la arrendataria de una demanda en la que se solicite la revisión de rentas contractuales, con fundamento en la doctrina “rebus sic stantibus”, no será motivo suficiente por sí sola para acordar la suspensión por perjudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago.

Se pretende evitar conductas de abuso del proceso por la parte arrendataria, de modo que la mera presentación de una demanda de juicio ordinario no haya de tener efecto automático de paralizar un juicio de desahucio por falta de pago.

 Sin embargo, la suspensión del juicio de desahucio puede ser en ocasiones la única medida posible para evitar el grave perjuicio que se podría producir, caso de continuar con el procedimiento, para el inquilino que ha mantenido una postura diligente y favorecedora del cumplimiento del contrato y que ha podido verse afectado por situaciones sobrevenidas y ajenas a su voluntad.

El juzgador ha de tener la posibilidad de analizar en cada caso, y dar la adecuada respuesta en función de las circunstancias que concurran.

Según el artículo 1 del Decret-Llei 34/2020 de 20 de Octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya,  , en los contratos suscritos a partir del 1 de Enero de de 1995, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora por burofax  o de otra forma fehaciente, una modificación   razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fa y de la honradez en los tartos.

En caso de  que las partes no lleguen a un acuerdo se aplicarán las reglas de reducción de la renta que ya hemos comentado al hablar del juicio de desahucio por falta de pago.

Así pués en un procedimiento ordinario por falta de pago, no procederá extender el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula “rebus sic stantibus” y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual. En todo caso, ello solamente podrá ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario o por la arrendataria de la correspondiente acción, a ventilar en el ámbito de un juicio ordinario.

Los Magistrados de los tribunales de primera instancia de los juzgados de Barcelona  han alcanzado acuerdos de unificación de criterios en las demandas de juicios de desahucio por falta de pago en que los demandados manifiestan haber sido afectados por las medidas restrictivas de la actividad por causa del Covid 19.

El procedimiento de desahucio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil es de carácter sumario y se circunscribe a los sencillos términos de un procedimiento rápido, a través del cual no pueden solventarse cuestiones complejas que precisen de una mayor discusión y garantías, si no se quiere correr el riesgo de producir indefensión o error procesal. La peculiaridad de sus trámites —con especial mención al artículo 440.3 LEC, que prevé decreto ejecutable en caso de incomparecencia— persigue ventilar el proceso de recuperación posesoria con mayor brevedad, y ello justifica que la resolución recaída no tenga efectos de cosa juzgada.

No obstante, según los acuerdos de unificación de criterios de los Juzgados de primera instancia de Barcelona, de 12 de Noviembre de 2020, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, y salvo que conste acuerdo en contrario, la parte demandada podrá enervar la acción pagando el 50% de las mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el ocal arrendado o el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, conforme al Decret-Llei 34/2020 de 20 de Octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya, respecto de las mensualidades devengadas a partir de un mes desde la entrada en vigor de la norma.

Por otra parte, según estos acuerdos de unificación de criterios de los juzgados de primera instancia de Barcelona, la mera presentación por el arrendatario o por la arrendataria de una demanda en la que se solicite la revisión de rentas contractuales, con fundamento en la doctrina “rebus sic stantibus”, no será motivo suficiente por sí sola para acordar la suspensión por perjudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago.

Se pretende evitar conductas de abuso del proceso por la parte arrendataria, de modo que la mera presentación de una demanda de juicio ordinario no haya de tener efecto automático de paralizar un juicio de desahucio por falta de pago.

 Sin embargo, la suspensión del juicio de desahucio puede ser en ocasiones la única medida posible para evitar el grave perjuicio que se podría producir, caso de continuar con el procedimiento, para el inquilino que ha mantenido una postura diligente y favorecedora del cumplimiento del contrato y que ha podido verse afectado por situaciones sobrevenidas y ajenas a su voluntad.

El juzgador ha de tener la posibilidad de analizar en cada caso, y dar la adecuada respuesta en función de las circunstancias que concurran.

Según el artículo 1 del Decret-Llei 34/2020 de 20 de Octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya,  , en los contratos suscritos a partir del 1 de Enero de de 1995, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora por burofax  o de otra forma fehaciente, una modificación   razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fa y de la honradez en los tartos.

En caso de  que las partes no lleguen a un acuerdo se aplicarán las reglas de reducción de la renta que ya hemos comentado al hablar del juicio de desahucio por falta de pago.

Así pués en un procedimiento ordinario por falta de pago, no procederá extender el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula “rebus sic stantibus” y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual. En todo caso, ello solamente podrá ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario o por la arrendataria de la correspondiente acción, a ventilar en el ámbito de un juicio ordinario.

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