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¿Pueden modificarse las cuotas de participación?

Se precisa la unanimidad y acuerdo individualizado cuando no hay una causa para rectificar las cuotas de participación.

¿Pueden modificarse las cuotas de participación? La cuota de participación es un elemento esencial que configura el derecho de propiedad de cuantos integran las comunidades de propietarios.  Representa la parte que corresponde a cada propietario en el valor total del edificio. También sirve para determinar la cantidad con que cada propietario debe contribuir a sufragar los gastos comunes. Y finalmente atribuye a cada propietario un derecho político importante para la adopción de acuerdos.  Por regla general por unanimidad y acuerdo individual de cada propietario y en algunos supuestos por acuerdo de la Junta de propietarios  pueden modificarse.

Ofrezco aquí las conclusiones que personalmente considero más importantes  del copioso y excelente trabajo del profesor Carlos Gómez Escalera.

Las cuotas de participación

Funciones de la cuota de participación

La cuota de participación en una comunidad  de propietarios representa la parte que corresponde a cada propietario en el valor total del edificio.  Es importante en los casos de venta o arrendamiento de algún elemento común del edificio, en los casos de constitución de un derecho de vuelo, de expropiación forzosa del inmueble o de destrucción del mismo. En todos estos casos la cuota de participación servirá para determinar  la  cantidad a percibir por el propietario.

También sirve para determinar la cantidad con que cada propietario debe contribuir a sufragar los gastos comunes.

Y finalmente atribuye a cada propietario un derecho político, pues sirve para configurar una de las condiciones para la adopción de acuerdos: la mayoría de coeficientes, formada por la suma de cuotas de participación.

En el ámbito de gobierno de la Comunidad la cuota de participación desempeña un papel de extraordinaria importancia a la hora de determinar la validez de los acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios, ya que conforme al sistema de doble mayoría que rige la adopción de acuerdos en la propiedad horizontal, para que puedan adoptarse válidamente los acuerdos comunitarios no solo es necesario que se alcance la mayoría de votos personales positivos de los propietarios, sino que también es preciso que se alcance la mayoría de cuotas. En consecuencia, a mayor cuota de participación, mayor poder de decisión.

Nacimiento y formación de las cuotas de participación

La formación de las cuotas de participación se debe a la voluntad del propietario único  o el consentimiento de todos los propietarios si el edificio pertenece a una pluralidad de propietarios.

Los criterios a tener en cuenta para la fijación de las cuotas

La superficie útil

La superficie útil que debe computarse es la del propio piso o local privativo y la superficie de los elementos anejos: trastero, carbonera, plaza de garaje…)

También puede computarse la superficie útil de los elementos comunes, especialmente si son de uso exclusivo del piso o local: por ejemplo las terrazas al nivel del piso ático, o la superficie del patio en los locales o pisos de planta baja.

En este punto y en ausencia de una norma específica se aplica la legislación de viviendas de protección oficial y lo dispuesto en el artículo 4 del Real Decreto 3148/1978 de 10 de Noviembre, por el que se desarrolla el Rea Decreto Ley 31/1978 de 31 de Octubre sobre Política de viviendas de protección oficiaL.

Definición superficie útil

El artículo 4 define qué se entiende por superficie útil:

Artículo cuatro. Superficie útil.

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

El emplazamiento interior o exterior

El piso exterior es más valorado que el piso interior, pues tiene en principio más luz y más vistas, aunque esta regla no es absoluta, porque el piso exterior también podría dar a una calle muy transitada.

La situación

Es el tercer criterio utilizado por la ley para la fijación de las cuotas. Hay que atender pues a la disposición de cada piso en relación con el lugar que ocupa en la edificación. Así no será lo mismo un piso en la planta baja que un piso ático..

Tampoco tendrá el mismo valor un piso ubicado en una zona marítima que otro situado en una zona interior.

El uso que se va a hacer de los elementos comunes

La cuota del piso debe también fijarse valorando el beneficio singular que el piso recibirá por el uso de los elementos comunes del inmueble. Así por ejemplo un piso que tiene atribuido el uso privativo de la terraza en el piso ático. Se pondera los gastos que este uso puede suponer para la comunidad de propietarios: los gastos de conservación y reparación que deberá hacerse en los elementos comunes por causa de su uso normal, como los gastos corrientes: consumo de electricidad del ascensor, luz de las escaleras, limpieza… Parece razonable que quien más se beneficia del gasto derivado del uso de las cosas de las zonas comunes contribuya en mayor medida al pago de este gasto común.

La igualdad y proporcionalidad

La Ley ha querido que las cuotas sean proporcionales al valor de cada piso en relación al conjunto del inmueble.

Atribuir a todos los propietarios de una urbanización próxima a un campo de golf la misma cuota, aunque sus pisos tengan una superficie distinta, en la  medida en que el uso de los elementos comunes sea similar para todos los propietarios, parece razonable.

En base a este principio de igualdad es frecuente que en los estatutos se establezca que los gastos de portal, ascensor, escaleras o portería se paguen por partes iguales o que, en atención al uso o destino de los locales comerciales, se establezca que sus propietarios no paguen estos gastos, ya que tienen acceso directo a la calle y no usan estos servicios o elementos comunes.

La cuotas de participación pueden modificarse

Modificaciones en la estructura del edificio

Cualquier modificación en la estructura del edificio, obras de cerramiento de terrazas, modificación de la fachada para mejorar la eficiencia energética u otro tipo de obras de rehabilitación o regeneración urbanas que cuenten con licencia administrativa, son causas a partir de las cuales implementar la modificación de  las cuotas de participación con el voto de una mayoría de tres quintas partes, frente a la regulación anterior que exigía el acuerdo unánime.

División o unión de dos pisos

Se requiere el consentimiento de los propietarios afectados y el consentimiento de la Junta de propietarios.

La modificación se limita a la cuota de los pisos unidos o divididos, de modo que las cuotas de los demás pisos no se alteran.

Construcción de nuevas plantas

En estos casos los nuevos pisos creados exigen la modificación de las cuotas originarias a fin de dotar de cuotas a las nuevas fincas creadas. El supuesto más depurado de estas situaciones sobrevenidas viene representado por la construcción de nuevas plantas que se realiza en el ejercicio de un derecho de sobreedificación o de subedificación. En estos casos los nuevos pisos creados exigen la modificación de las cuotas originarias a fin de dotar de la correspondiente cuota a las nuevas fincas creadas. En esta línea el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario requiere para la inscripción del derecho de sobreedificación o de subedificación que se haga constar en el asiento registral las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos comunes y gastos comunes.

Desafectación de un elemento común que es enajenado como una nueva finca

Un caso muy habitual es la desafectación de la vivienda del portero, elemento común de la finca, para convertirlo en una finca independiente. y seguidamente enajenarlo a un tercero.

Al ser necesario atribuir a la finca una nueva cuota de participación, será obligado modificar todas las cuotas de los pisos originales, a fin de reducirlas proporcionalmente para que la suma de las cuotas de todos los pisos más la cuota del nuevo piso vuelvan a sumar 100.

La DGRN ha aceptado que la Junta de propietarios tiene competencia para aprobar este acto por acuerdo aprobado por unanimidad y puede acordar la desafectación del elemento común, su conversión en elemento privativo, la asignación de una nueva cuota de participación al nuevo piso formado y la consiguiente reducción del resto de pisos y su enajenación a un tercero, siendo el Presidente de la Comunidad quien en representación de los propietarios puede comparecer ante notario para otorgar la correspondiente escritura de desafección, modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal y la enajenación del nuevo piso creado, sin necesidad de que concurra el consentimiento individualizado de todos los propietarios.

La regla general es la inalterabilidad de las cuotas de participación

La regla general es que los actos que modifiquen el título constitutivo exigen la unanimidad, a no ser que concurran las circunstancias sobrevenidas a las que hemos hecho alusión.

Las resoluciones de 19 de Abril de 2007 y 27 de Diciembre de 2010 de la DGRN  han declarado que la modificación de la cuota en cuanto afecta al contenido esencial del derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados prestado en la escritura correspondiente.

Así pues la variación de las cuotas no es un acto que puedan decidir colectivamente los propietarios ya que entraña la alteración de uno de los elementos fundantes y esenciales del régimen de la propiedad horizontal, por lo que constituye un acto de disposición del régimen de propiedad horizontal que solo puede producirse válidamente cuando cuente con el consentimiento individualizado de todos y cada uno e los propietarios expresado en la correspondiente escritura pública.

La revisión de las cuotas de participación cuando hayan sido fijadas con error. arbitrariedad o injusticia notoria.

En el caso de que la alteración de las cuotas se imponga por exigencia de legalidad y se haya  comprobado que las cuotas existentes son   resultado de un error, porque las superficies que se tuvieron en cuenta fueron mal calculadas o en su fijación se incurrió en una arbitrariedad o injusticia, en estos casos sólo será posible obtener la rectificación o revisión  de las cuotas a través de una resolución judicial. La demanda deberá tramitarse por el cauce del juicio ordinario.

Al ser las cuotas un elemento que afecta al contenido esencial del derecho de propiedad será preciso demandar y traer a proceso a todos y cada unos de los propietarios que integran la propiedad horizontal de que se trate, en caso contrario, concurrirá la excepción de defecto procesal por falta de litisconsorcio pasivo necesario y por haber quedado la relación jurídico procesal defectuosamente constituida procederá dictar una sentencia absolutoria que al no entrar en el fondo del asunto dejará prejuzgada la pretensión.

Previamente debe solicitarse a la Comunidad de propietarios  que convoque una junta para que apruebe la rectificación o revisión de las cuotas por ser contrarias a los criterios imperativos.

Si en la propia Junta no se aprueba por unanimidad la rectificación o revisión de las cuotas,  procederá aprobar un acuerdo por el que se faculta a la comunidad para interponer la correspondiente demanda. Este acuerdo podrá ser aprobado con la simple mayoría.

Si quien tiene interés en solicitar la rectificación es uno o varios propietarios igualmente deberá solicitarse a la Comunidad que convoque una Junta en la que se incluya en el orden del día el asunto relativo a la rectificación de cuotas y si por la Junta se deniega esta rectificación entonces se podrá ya instarla demanda judicial solicitando la rectificación de cuotas existentes.

 

 

 

 

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