Plazo máximo para los contratos de arrendamiento de duración indefinida o de prórroga forzosa

La vigencia máxima de los contratos de arrendamiento de duración indefinida o prórroga forzosa es de 30 años.

Los contratos de arrendamiento de local con duración indefinida o con prórrogas forzosas para el arrendador, han sido muy habituales hasta hace poco. 

¿Qué ocurre cuando en un contrato de arrendamiento de local, celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995, se ha pactado una vigencia determinada pero con prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el inquilino?

En primer lugar, cabría decir que la indicada indeterminación de la duración del contrato de arrendamiento de local de negocio (y aquellos para uso distinto del de vivienda) vulnera el artículo 1256 del CC que prohíbe que se deje el cumplimiento o validez del contrato al arbitrio de una de las partes. En efecto, sería tanto como dejar en manos del arrendatario la vigencia y duración del contrato y ello no resulta admisible.

Para esclarecer la solución a la controversia servida, podemos acudir a la solución acuñada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ante supuestos de arrendamientos de locales con duración indefinida, y concretamente procedemos a extractar un fragmento de la sentencia dicha por dicho órgano jurisdiccional en fecha 9 de septiembre de 2009 que dice como sigue: 

“Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de TREINTA AÑOS que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil”.

En otras palabras, el Tribunal Supremo considera que dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario de un local de negocio, el tiempo que debe durar el alquiler, “conculca la propia naturaleza del contrato”. En consecuencia, y aplicando supletoriamente y por analogía el régimen legal del usufructo, establece que cuando el arrendatario sea persona jurídica, el límite que cabe imponer al arrendador en las prórrogas es de TREINTA AÑOS de DURACIÓN DEL CONTRATO.

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