Moratoria en el arrendamiento de vivienda habitual

Según Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito del alquiler para hacer frente al COVID-19

¿Qué persigue el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo?

De entre las medidas de carácter urgentes que se adoptan con carácter complementario en el ámbito social y económico, cabe precisar que la finalidad de este artículo es focalizarse en aquellas medidas dirigidas al apoyo del alquiler de personas vulnerables.  Estas medidas fomentar y facilitar los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. En consecuencia, se pretende garantizar la protección de los colectivos más vulnerables y, a su vez, garantizar el equilibrio entre las partes, impidiendo que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores.

¿Qué es y en qué consiste la moratoria de la deuda arrendaticia?

Consiste en un aplazamiento extraordinario y temporal en el pago de la renta, siempre que no se hubiera conseguido con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Podrá ser solicitada por el arrendatario de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, según los requisitos que se hemos expuesto más arriba.

¿Quién se entiende que está en situación de vulnerabilidad económica para optar a las medidas del alquiler? (artículo 5)

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán CUMPLIR CONJUNTAMENTE TODOS LOS REQUISITOS SIGUIENTES, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual:

  1. Estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o que haya reducido su jornada laboral, en el supuesto de ser empresario, por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que hayan supuesto una pérdida sustancial de ingresos.
  2. El conjunto de los ingresos de la unidad familiar, durante el mes anterior a la solicitud de la moratoria o la suspensión de plazos procesales, deberán ser los siguientes:
    1. Con carácter general: Límite de 3 veces Indicador Público De Renta de Efectos Múltiples (IPREM): es decir 537,84€ x 3 = 1.613,52€ de ingresos mensuales en el mes de marzo
    1. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo será de 0,15 veces el IPREM si se trata de familia monoparental.
    1. Por cada persona mayor de 65 años, miembro de la unidad familiar, el límite del IPREM se incrementará en 0,1 veces.
    1. Si existe un miembro de la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para una actividad laboral: 4 veces el IPREM.
    1.  Si la persona obligada al pago de la renta tiene parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, en un grado igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%: 5 veces IPREM.
  3. Y finalmente que la renta más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar (suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil y posibles contribuciones a la comunidad de propietarios).

¿Qué se entiende por unidad familiar?

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda

¿Se contemplan excepciones?

¿Y si el arrendatario es propietario o usufructuario de otro bien inmueble en España?

En tal supuesto, no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica. Este requisito es extensivo a cualquier miembro de la unidad familiar.

Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Ello no obstante,

  • se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
  • se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia

¿Se contemplan supuestos especiales?

  • Pareja de hecho no inscrita. La ley expresamente define que deben ser parejas de hecho inscritas. Al ser en Cataluña la inscripción voluntaria, las parejas de hecho que no están inscritas podrán intentar enmendar la literalidad de la norma con la presentación de empadronamiento inscrito de ambos convivientes pe un plazo superior a 2 años, o si tienen un hijo en común, o si han formalizado la relación en escritura pública ante notario arte. 234-1 a), b) y c) del Código Civil de Cataluña.
  • Acreditación pérdida facturación autónomos. Aportación de la declaración trimestral (modelo 303 IVA, modelo 111 IRPF).

¿Quién es un arrendador Gran Tenedor según el RDL 11/2020?

Cuando el propietario sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

¿Qué particularidades presenta la moratoria de la deuda arrendaticia frente al PROPIETARIO PARTICULAR?

Siempre y cuando no se hubiera pactado previamente por las partes voluntariamente, las personas arrendatarias que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar a la arrendadora particular (pequeños propietarios), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, es decir desde el 02/04/2020 hasta el 02/05/2020:

  • aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta
  • condonación total / parcial de la renta

Si la persona física arrendadora, propietario particular no aceptara ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación:

  • préstamos ICO del Instituto de Crédito Oficial, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 y sin que, en ningún caso, reporte ningún tipo de gasto en intereses para el solicitante.
  • las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

¿Qué particularidades presenta la moratoria de la deuda arrendaticia frente al PROPIETARIO GRAN TENEDOR?

Los requisitos que obligatoriamente debe de cumplirse son los que se detallan a continuación:

  • Estar frente contrato de arrendamiento de vivienda habitual de la LAU 29/1994, 24 de noviembre
  • Estar en situación de vulnerabilidad económica raíz de la emergencia sanitaria COVIDIEN-19
  • Contrato celebrado con persona arrendadora cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor
  • También se aplica a arrendamientos correspondientes al Fondo Social de vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios
  • Solicitar moratoria pago de la renta arrendataria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (02/04/2020 a 02/05/2020)

En estos casos, se puede presentar SOLICITUD peticiones el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que el aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. Si no hay acuerdo, el arrendador tiene que escoger, en 7 días laborables, entre:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada debido al Covidien-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al plazo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y en las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada debido al Covidien-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Esta renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante el menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citados, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Qué documentación debo aportar el arrendatario para demostrar la vulnerabilidad económica?

(artículo 6)

  1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo
  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado
  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
    1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho
    1. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores
    1. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral
  4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar
  5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley

Si el arrendatario solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿En qué consisten las ayudas transitorias de financiación?

El RDL autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para suscribir acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), a fin de desarrollar una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis (6) años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro (4) y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Es decir, en la práctica, los arrendatarios tendrán que ir a su entidad financiera y solicitar un préstamo acogido a esta línea de avales para, con ello, hacer frente a sus obligaciones, toda vez que según indica el propio Real Decreto, las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

¿Cómo se solicita la moratoria?

El arrendador que reciba una solicitud de moratoria tendrá un plazo de 7 días laborables para:

  • Aceptar sin más la solicitud de moratoria
  • Comunicar al arrendatario la decisión de sustituir la moratoria por la condonación del cincuenta por ciento (50%) o más de la renta mensual
  • Rechazar la solicitud, indicando los motivos por los que considera que no se cumple alguno o algunos de los requisitos legales para aplicar la moratoria.

En caso de falta de respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicarse la moratoria, sin perjuicio de que esta se pueda revocar posteriormente, si no se cumplieren todos los requisitos legalmente establecidos. 

¿Cómo se efectúa la tramitación de la moratoria?

  1. Tramitación en caso de aplazamiento:
    1. Suspensión del pago de la renta
      1. Aceptada la moratoria, se deberá emitir una factura o recibo de abono por la renta y cantidades asimiladas, en su caso, correspondiente los dieciocho (18) días transcurridos entre el 14 y el 31 de marzo de 2020, ambos inclusive. Y si llega el caso, se tendrá que emitir una factura o recibo de abono por toda la renta y cantidades asimiladas, en su caso, correspondiente al mes de abril de 2020.
      1. Si se hubieren ya cobrado esas mensualidades, se deberá reembolsar la cantidad correspondiente al arrendatario. 
      1. Se dejarán de emitir facturas o recibos hasta que, finalizado el estado de alarma, se supere la situación de vulnerabilidad del arrendatario y se alce la moratoria.
      1. Si transcurridos cuatro (4) meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario no ha comunicado haber superado la situación de vulnerabilidad, se alzará la moratoria y la suspensión del pago de la renta.
  • Fraccionamiento de las rentas aplazadas

Una vez alzada la moratoria, la deuda que se hubiere acumulado, se fraccionará en treinta y seis (36) cuotas iguales, salvo que el arrendador consienta en un fraccionamiento mayor. En caso de que faltaren menos de treinta y seis (36) mensualidades para el vencimiento del contrato (incluyendo las prórrogas legales o convencionales que resulten obligatorias para arrendador), la deuda se fraccionara en tantas cuotas iguales como mensualidades de vigencia del contrato resten.

  • Reanudación del pago de las rentas

En el mes inmediatamente siguiente al del alzamiento de la moratoria, se emitirá la factura o recibo correspondiente a dicho mes, incluyendo la primera de las cuotas en que se haya fraccionado la deuda aplazada, y así, en los meses sucesivos. La renta mensual y la cuota de la moratoria se satisfarán en la forma y plazo que correspondan según el contrato.  

  • Tramitación en caso de condonación parcial de la deuda:
    • La quita

Aceptada la moratoria, y sustituida ésta por una quita o condonación de, al menos, el cincuenta por ciento (50%) de la renta, se deberá emitir una factura o recibo de abono por la cantidad correspondiente al porcentaje de quita aplicado a la renta correspondiente los dieciocho (18) días transcurridos entre el 14 y el 31 de marzo de 2020, ambos inclusive.

Si transcurridos cuatro (4) meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario no ha comunicado haber superado la situación de vulnerabilidad, se alzará la quita o condonación.

  • Reanudación del pago íntegro

En el mes inmediatamente siguiente al del alzamiento de la quita o condonación, se emitirá la factura o recibo correspondiente a la renta integra que corresponda a ese mes y así en los meses sucesivos.

¿Qué consecuencias acarrea la aplicación indebida de la moratoria excepcional y de las ayudas públicas para vivienda habitual?

La persona que se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin cumplir los requisitos antes citados para ser considerada en situación de vulnerabilidad, será responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, incluso penal, a que su conducta pudiera dar lugar.

El arrendatario incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el Real Decreto.

En ningún caso el importe de los daños, perjuicios y gastos podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma. Así, por ejemplo, en los supuestos en que haya obtenido una reducción del 50% de la renta vendrá obligado a abonar la parte no satisfecha, con los intereses correspondientes.

¿Se suspenden los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables?

Como consecuencia de la declaración del estado de Alarma, se han suspendido los términos y plazos de todos los procedimientos judiciales iniciados, así como la inmensa mayoría de las diligencias y señalamientos cuya práctica estuviese acordada para estos días.

Ello no obstante, el artículo 1 del RDL 11/2020 contempla la posibilidad de que, una vez terminado el estado de alarma se suspendan, bien el procedimiento de desahucio, bien la diligencia de lanzamiento (si ya estuviese señalada), si la persona arrendataria acreditase ante el Juzgado el cumplimiento de una serie de requisitos:

  • Que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID 19, en los términos antes expuestos, y que imposibilita a la persona arrendataria encontrar una alternativa habitacional para sí mismo o para las personas con las que convive en la residencia habitual.
  • Acreditación mediante los documentos a que se refiere el artículo 6 del RDL, a los que ya nos hemos referido.

Solicitada la suspensión del procedimiento, o de la diligencia de lanzamiento, si estuviese señalada, y acreditada la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los Servicios Sociales y el procedimiento quedará en suspenso hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales consideren oportunas, por un período máximo de seis meses a contar desde el día 1 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto.

El Decreto que fije la suspensión señalará expresamente que transcurrido el plazo de suspensión se reanudará el cómputo de plazos o señalará fecha para la vista.

Hay previsto un supuesto extraordinario para aquellos casos en que la suspensión a que se refiere el precepto afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos a los que hemos hecho referencia. En tal caso, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

¿En qué consiste la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalicen los periodos de prórroga obligatoria o de prórroga tácita previstos respectivamente en los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro del periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Por otra parte, hemos de destacar que esta prórroga extraordinaria es la única medida para la que no se exige que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, sino que es aplicable a todos los arrendamientos de vivienda habitual.

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