Medidas urgentes y extraordinarias para la estabilización de los arrendamientos de local de negocio

Por R.D.Ley 15/2020, de 21 de abril para apoyar la economía y el empleo

Se podrán beneficiar autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente

Introducción

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma, de ahí que para dar respuesta a la problemática suscitada con los arrendamientos de locales de negocio, y en particular desde que se decretó el estado de alarma por parte del Gobierno, se ha dejado a la buena voluntad del arrendador y arrendatario la solución a una situación controvertida muy difícil para ambos. Para el arrendatario, ante la situación de tener su local cerrado y de imposibilidad de generar ingresos con los que poder pagar el alquiler; y para el arrendador, porque en muchas ocasiones necesita el ingreso del alquiler para poder sostener la inversión que realizó con la compra del local, o como complemento de otras fuentes de ingreso o incluso como único medio de vida.

En otras palabras, el fundamento para que un arrendatario solicite una modificación de las condiciones del contrato se encuentra en la llamada cláusula “rebus sic stantibus”. La jurisprudencia la ha admitido para modificar contratos en casos donde haya surgido un riesgo imprevisible e inevitable que provoque un desequilibrio flagrante entre las obligaciones de ambas partes, en el marco de la buena fe contractual. Ahora, con las consecuencias de la crisis sanitaria debida al COVID-19 y del estado de alarma que ha establecido el Gobierno, encuentra todo su sentido la articulación de la cláusula “rebus sic stantibus”, y así se expresa en la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 15/2020.

En consecuencia, se aprueba el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, para el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente. Con estas medidas, el RDL pretende ofrecer una respuesta a las necesidades de autónomos y Pmes que no tienen capacidad financiera que permita abordar sus obligaciones de pago del alquiler de sus locales y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo consensuado. Asimismo, distingue en función de la tipología del arrendador, entre alquileres cuyos arrendadores sean grandes tenedores o vivienda pública y el de arrendadores pequeños propietarios.

Arrendamientos con grandes tenedores (artículo 1 del RDL):

Se trata de aquellos alquileres cuyos arrendadores sean una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que fuere titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2.

En estos casos, los arrendatarios que cumplan los requisitos que se verán más adelante (artículo 3 del RDL) podrán solicitar en el plazo de UN (1) MES una moratoria que el arrendador tendrá que aceptar, siempre y cuando no se hubiera alcanzado un acuerdo previo de moratorio o reducción de la renta. Dicha moratoria se aplicará de forma automática y afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses. En consecuencia, supone un aplazamiento, sin penalización ni intereses, y un fraccionamiento de las rentas en plazo de dos años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

¿Qué sucede con aquellos arrendamientos cuyo arrendador no es un “gran tenedor”, es decir el resto de los supuestos? (artículo 2 del RDL)

Para el resto de alquileres de locales y cuyos propietarios son pequeños tenedores, las medidas no parecen ser ni automáticas ni obligatorias y se limitan a la posibilidad que tiene el inquilino de solicitar al arrendador el aplazamiento de la renta, siempre que no se hubiera acordado previamente un aplazamiento o una rebaja con carácter voluntario. También se abre la posibilidad de aplicar la fianza para el pago de las rentas que se consideren aplazadas, en cuyo caso, el arrendatario tendrá que reponer la fianza en el plazo de un año desde que se acuerde o hasta el vencimiento del contrato.

¿Quién puede beneficiarse de estas medidas? (artículo 3 del RDL)

Requisitos subjetivos del arrendatario

Dicho artículo 3 del RDL indica que, para ambos supuestos (grandes y pequeños tenedores), los autónomos y pymes arrendatarios cuya actividad económica desarrollada se vea afecta al contrato de arrendamiento pueden acceder a las medidas previstas en los supuestos anteriores deberán de cumplir, forzosa y obligatoriamente, con los requisitos que se indican a continuación:

  • el arrendatario autónomo:
  • debe estar afiliado y en situación de alta a fecha 14 de marzo en los regímenes de Seguridad Social de autónomos, trabajadores del mar o también en cualquiera de las mutualidades alternativas
  • actividad debe estar suspendida o, alternativamente,
  • si no lo está, debe acreditarse la reducción de la facturación en un 75% con respecto a la media del trimestre equivalente y correspondiente del año 2019.
  • el arrendatario Pyme:
    • activos de la Pyme < 4M€
    • importe neto de cifra anual de negocios < 8M€
    • número medio de trabajadores < a 50 trabajadores
  • debe cumplir con los requisitos de suspensión de actividad o, alternativamente, reducción en un 75% de la facturación con respecto a la media del trimestre equivalente y correspondiente del año 2019.

¿Existe plazo para la solicitud de la moratoria al arrendador?

Hay un límite hasta el próximo 23 de mayo para efectuar la petición de moratoria y ello facilita poder acreditar los requisitos indicados con respecto al mes de abril habida cuenta la propia situación de alarma decretada y por el claro y significativo descenso de la actividad durante la mensualidad de abril de este año. Dentro de este plazo de un mes deberá de acreditarse el cumplimiento de los requisitos y solicitar al arrendador la aplicación de esta moratoria automática.

También exige que no se hubiese un acuerdo de moratoria o de reducción de renta concertado entre las partes previo a la entrada en vigor del RDL de constante referencia, más allá del hecho que de forma voluntaria quieran dejar sin efecto tal acuerdo y acogerse a los requisitos del RDL.

¿Cómo se acreditan dichos requisitos? (artículo 4 del RDL)

  • La suspensión de la actividad habrá sido declarada por el arrendatario y la acreditará con un certificado de la Administración tributaria o del órgano competente en su comunidad autónoma.
  • La reducción de facturación se acredita por una declaración responsable del arrendatario, quien deberá mostrar sus libros contables al arrendador si este lo requiere.

¿Cómo se aplica la medida o mecanismo de la moratoria automática en el pago de la renta para los “grandes tenedores”?

  • La moratoria automática se aplicará por todo el período de alarma y meses siguientes, prorrogables uno a uno, hasta que se salga del impacto o de los requisitos establecidos.
  • El período máximo de moratoria es de 4 meses, incluido el período de alarma.
  • La renta arrendaticia quedará fraccionada y se fraccionará por un período máximo de dos años, sin gastos, ni intereses. Es decir que la suma de los fraccionamientos debe sumar la totalidad de la deuda aplazada como consecuencia de la aplicación de la moratoria.

¿Cómo se aplica la medida de la utilización de la renta para pagar la renta para los “otros” arrendadores”?

  • Si no existe acuerdo con el arrendador, el arrendatario no dispone de mecanismo de financiación transitoria. Existe muy poco margen para el arrendatario.
  • Se establece que las partes podrán disponer de las cantidades depositadas como fianza para pagar la renta, parcial o totalmente, y que deberá reestablecerse en el plazo de un año.

¿Cuáles son las consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta? (Artículo 5 del RDL)

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

¿Qué no se recoge, ni se regula en el RDL?

  • No hay previsión de financiación transitoria avalada por el ICO (Instituto de Crédito Oficial) para que el arrendatario pueda hacer frente al pago de las rentas que no pueda afrontar
  • Tampoco se prevé el establecimiento de una línea de ayudas al pago del alquiler

En otras palabras, el RDL 15/2020 recoge unas medidas menos extensas que en el ámbito de la situación de arrendatario en situación de vulnerabilidad para el pago de la renta del alquiler de la vivienda habitual, por lo que las medidas que este RDL regula y pone a disposición para apoyar a los arrendatarios, ya sean autónomos, ya sean Pymes, en el alquiler de inmuebles o locales para el desarrollo de su actividad económica

En conclusión y a la vista del contenido sustancial del RDL 15/2020, el acuerdo extrajudicial es sin duda la mejor solución, partiendo de la premisa de que el primer interesado en alcanzar el mismo va a ser siempre el propio propietario que no se puede permitir dejar de cobrar la renta durante todo el tiempo de duración del procedimiento judicial hasta el lanzamiento, que a partir de ahora va a ser más prolongado todavía, si cabe.

Reader Interactions

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *