Legitimación del Presidente en la Comunidad de Propietarios

Funciones del Presidente

El Presidente de la Comunidad representa a ésta en los temas que le afecten, y por ello es quien ejecuta la voluntad de la Junta de Propietarios, aunque no la de cada uno de ellos individualmente. 

En puridad el Presidente únicamente representará a la Comunidad total cuando el acuerdo que deba ejecutar haya sido adoptado por unanimidad. En otro caso se hallará representando a la parte de la Comunidad favorable a dicho acuerdo. 

Legitimación del Presidente en los acuerdos que se adopten por mayoría

Si todos los acuerdos comunitarios requirieran unanimidad podríamos afirmar que el Presidente en todas sus actuaciones representaría a la Comunidad, no a una parte de la misma. Pero la Ley de Propiedad Horizontal  o el Código Civil Catalán para la mayor parte de acuerdos comunitarios no requiere la unanimidad, sino la mayoría. 

Así autorizar al Presidente de la Comunidad a nombrar abogados y procuradores con el objeto de reclamar judicialmente el cobro de cuotas comunitarias liquidadas, requiere únicamente la mayoría de votos. 

La Comunidad de Propietarios se asemeja más a las Cortes que a un equipo de fútbol. Las Cortes por medio de los parlamentarios, adoptan acuerdos que obligan a toda la nación, acuerdos que se adoptan por mayoría. Las Cortes tampoco tienen personalidad jurídica. Como el Presidente de la Comunidad, deben ejecutar la misión para la que han sido llamadas: crear leyes, y el Presidente de la Comunidad, ejecutar los acuerdos previamente adoptados por los copropietarios. 

Así el Presidente de la Comunidad es un instrumento para exteriorizar y ejecutar la voluntad comunitaria que adoptan los copropietarios en las juntas ordinarias y extraordinarias al votar los acuerdos previamente anunciados en las convocatorias y en la mayor parte de los casos por mayoría. 

Tampoco las Cortes pueden ser titulares de bienes y derechos. Sí un equipo de fútbol, constituidos hoy en sociedades y propietarios de los estadios, de determinados derechos sobre los jugadores…

No pueden ser titulares de inmuebles

Y para defender sus derechos se les permite a las Comunidades detentar la titularidad de cuentas bancarias con el objeto de efectuar el cobro de cuotas para pagar los diferentes gastos de la Comunidad. Pero no pueden ser titulares de la vivienda de la portera, ni del piso cuyo embargo han conseguido por el impago continuado de cuotas de un propietario, que sólo podrá ser inscrito como titularidad ob rem de los diversos propietarios de los elementos que integran la Comunidad. Sí cabe que se inscriban a su nombre algunos asientos registrales provisionales en forma tal que por si deudas a la Comunidad se embarga el piso de un propietario deudor (moroso) podrá practicarse anotación preventiva a su favor. 

La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente, y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho.

Lo más que se le podría embargar a la Comunidad serían los saldos positivos en las cuentas corrientes, dado que la Comunidad no es titular de otros bienes.

Esa falta de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios cuestiona la legitimación de las mismas para actuar en procesos judiciales como actores o como demandados. 

Gerardo García García afirma que si la Junta no consigue la unanimidad, el Presidente debe contestar a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva al no existir unanimidad y, por consiguiente, no representar a la Comunidad como tal comunidad, con lo que el demandante deberá demandar a todos y cada uno de los comuneros si quiere ver satisfechas sus pretensiones.

Me ha llamado la atención la afirmación que hace este autor de que cualquier derecho que a nombre de la Comunidad sea concedido a los componentes de una subcomunidad, aunque ésta constituya mayoría cualificada dentro de la Comunidad, es extensible a los componentes de la Comunidad disidente. Veamos, si se exime a los propietarios del parking (subcomunidad de propietarios del parking) de los gastos de instalación del ascensor, querría decir que otras subcomunidades, por ejemplo, el propietario disidente de un local comercial, también debería ser eximido.        

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