Legitimación de las subcomunidades de propietarios

Las subcomunidades de propietarios se encuentran legitimadas para actuar jurídicamente.

Según el artículo 392 del Código Civil: “Hay Comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho permanece pro indiviso a varias personas”.

El artículo 396 define el régimen de propiedad horizontal:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escalera, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. 

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrá ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. 

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

La Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal en Cataluña

Según el artículo 551-1 del Código Civil de Cataluña, en su apartado 1: “Hi ha Comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni”.

Según el artículo 551-2, en su apartado 2: “La Comunitat en règim de propietat horitzontal es regeix pel títol de constitució, que s’ha d’adequar a les disposicios del capitol III”. 

El artículo 553-1 define el régimen de propiedad horizontal: “El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns”.

Sirvan estas definiciones sobre la propiedad horizontal en el Código civil y en el Código Civil de Cataluña como base jurídica para responder a la pregunta que planteamos en el enunciado sobre la legitimación para la adopción de acuerdos, al darse con frecuencia una división de la que podríamos llamar comunidad general o comunidad total en varias subcomunidades, por ejemplo, las constituidas por cada una de las escaleras del edificio y por el parking, común a todas ellas. 

Estas subcomunidades podrán haber sido establecidas en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, la escritura de división horizontal, o sin estar reconocidas por este título, haberse creado por la vía de hecho. 

Expondré a continuación determinados fragmentos de sentencias de los tribunales que o bien corresponden a dos líneas de pensamiento diferentes, o podrían ser complementarias.

Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, Sentencia de 12 de septiembre de 2008, Rec. 414/2008 

“Hemos de rechazar tales alegaciones, pue si bien es cierto que un comunero puede actuar en beneficio de la Comunidad de Propietarios pero, de hecho, existen varias subcomunidades, una por escalera, y que los comuneros que integran la subcomunidad actora se hallan legitimados para ejercitar las acciones en beneficio de la Comunidad de Propietarios. Además, las subcomunidades demandadas actúan con independencia, por ello, se deben rechazar las excepciones y entrar a conocer el fondo del asunto. 

Hemos de rechazar tales alegaciones porque si bien es cierto que un comunero puede actuar en beneficio de una Comunidad de Propietarios, en el presente caso no nos hallamos en un supuesto de esta índole, sino ante unos vecinos que se dice integran una subcomunidad, que demandan a otros vecinos integrantes de otras subcomunidades pese a que la realidad nos indica que las tres escaleras integran un solo inmueble, una sóla finca registral y una única comunidad de propietarios, sin que se haya procedido a crear subcomunidades, y no podemos ignorar que el artículo 6.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativa a la capacidad procesal de las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley expresamente se la reconozca, establece que comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes legalmente, en cada caso, se le atribuya la necesaria facultad de representación (art. 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Lo que en el presente caso ha de ponerse en relación con lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal y así sólo las comunidades de propietarios válidamente constituidas (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), podrán actuar en juicio, en todos los asuntos que le afecten, representados por su Presidente (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Por ello hemos de hacer nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, puesto que ni la actora, como subcomunidad de propietarios, ostenta personalidad jurídica propia, ni las demandadas pueden ser consideradas como subcomunidades, y no puede por las vías de hecho crearse tales entidades y dotarlas de órganos de gobierno  y representación que carecen de facultades para vincular a sus miembros”.  

Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, Sentencia de 19 de enero de 2010, Rec. 420/2009

Por una parte esta Sentencia reconoce legitimación pasiva a una subcomunidad que por la vía de hecho se escinde de la totalidad y en base a la siguiente argumentación: “Y en relación a esta cuestión no cabe duda alguna de la legitimación pasiva de la subcomunidad, pues tal como se constituyó en la junta de 18 de marzo de 2007, y como tal viene funcionando separadamente de la comunidad general, como lo acredita el acta ya referida de 24 de agosto de 2008, actuando como una comunidad de propietarios sometida al régimen de propiedad horizontal, por lo que mientras no se declare la nulidad de su constitución , tiene plena legitimación pasiva (aunque no tenga personalidad jurídica, como no la tiene ninguna comunidad de propietarios) para soportar la acción ejercitada y las consecuencias derivadas de la misma”.

Y a continuación entra en el fondo del asunto: “esto es la infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal que se entienden cometidas en la sentencia apelada. Y este motivo debe ser desestimado, pues es tan evidente la ilegalidad y la infracción por parte de la subcomunidad de toda la normativa que rige la propiedad horizontal que esta Sala no entienden como se sigue sosteniendo esta pretensión en esta alzada, al amparo de unos argumentos que no resisten el más mínimo análisis jurídico. Ciertamente, y en ello hay que convenir con el apelante, la sentencia apelada se funda en una inadecuada aplicación del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se limita a describir la existencia de elementos privativos y comunes en el régimen de propiedad horizontal y que en modo alguno puede servir de base para la creación de la subcomunidad pretendida, sino que son otras las normas jurídicas que deben servir de apoyo para la estimación de la demanda. También hay que aceptar con el apelante que, tal como viene descrito en la escritura de división horizontal, a la que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, la comunidad del aparcamiento es una comunidad indivisa de todos sus propietarios, dado que en la escritura de división horizontal no se divide cada una de las plazas de garaje sino que se articula como una sola finca. Pero lo que ya no es admisible en modo alguno es el resto de los argumentos sostenidos en el recurso. Ni la convocatoria, ni la celebración de la junta, ni los acuerdos adoptados son válidos en modo alguno ni están amparados por norma alguna ni del Código civil ni de la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho los promotores de esta iniciativa eran plenamente conocedores de que era necesario para su creación un acuerdo en la junta de propietarios general, y prueba de ello es el documento nº 7 de la demanda, acta de la comunidad general de 24 de septiembre de 2006, en cuyo punto 2º del orden del día ya se trató dicha cuestión y desestimada, sin que por otro lado conste que los propietarios que votaron a favor de la creación hayan impugnado dicha junta. El título constitutivo, formado por la escritura de división horizontal y la modificación posterior a las que ya se ha hecho referencia (documento nº 2 de la demanda), crea una sola comunidad formada por la finca del aparcamiento y las diversas viviendas del edificio. Por tanto la escisión del aparcamiento de esta comunidad general supondría una modificación del título constitutivo y de las cuotas de participación actualmente vigentes, y para que ello fuera posible sería necesario un acuerdo por unanimidad de acuerdo con el artículo 17.1 de la LPH en relación con el artículo 5 del mismo texto legal”.    

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de 30 de diciembre de 2009, Rec. 1172/2005, Recurso de Casación.

La Comunidad de Propietarios demandó por los trámites del juicio ordinario a dos propietarios a fin de restituir un elemento común de las Comunidad al estado originario anterior a la ejecución de las obras ilegales e inconsentidas, a lo que los demandados, tras alegar con carácter previo la falta de legitimación activa, se opusieron. 

El juzgado condenó a los demandados a reponer la terraza y elementos comunes al estado que tenían anteriormente. Su sentencia fue revocada en apelación por la Audiencia. La demandante interpuso recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la alegación de existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. 

La Sala lo admite en cuanto acusa la infracción por aplicación indebida de los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial del Tribuna Supremo, según la cual es difícil apreciar la existencia del ejercicio abusivo de un derecho, cuando el mismo se ampara en un precepto estatutario, que legitima, en este caso, a una Comunidad de Propietarios para usar de una facultad con validez y eficacia jurídica, y que el ejercicio de una acción atribuida por la ley no implica abuso de derecho. 

Y prosigue de la siguiente manera:

En la documental aportada a las actuaciones, aparece que la Comunidad demandante es una subcomunidad dentro de la comunidad general. 

Así el documento nº 2 de la demanda, nota simple registral relativa a la escritura de división en propiedad horizontal, dice: “Está construyendo a sus expensas el conjunto de edificación descrito al principio, dividido esta finca en régimen de propiedad horizontal en ciento treinta y siete fincas independientes, cuya inscripción en tal forma solicita, las cuales reseño a continuación en cuanto a denominación, superficie construida y cuota… En el folio 109 vuelto de la misma nota, se describe la finca propiedad de los demandados y la cuota que le corresponde… En la escritura de compraventa de los demandados, documento número 3 de los aportados en el escrito de contestación, se indica: las indicadas fincas forman parte en régimen de propiedad horizontal del conjunto que se dice en la descripción…la Comunidad del propietarios de inmueble se rige por la ley de 21 de julio de 1960 sobre propiedad horizontal, artículo 396 del Código Civil y demás normas vigentes indicadas en el título de propiedad y que conoce la parte compradora”.       

Los estatutos (documento nº 2 de la demanda) autorizan a formas subcomunidades, sin embargo, no se menciona la competencia que puedan tener dentro de las que legalmente corresponden a la Comunidad general de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, ni consta en los autos Estatuto especial relativo a la “subcomunidad” demandante, ni a ninguna otra distinta de la Comunidad general. 

Consta en el Reglamento de Régimen interior de la Comunidad General de Propietarios del edificio, como complemento de los Estatutos del título constitutivo, unido a la demanda como documento 11, la descripción de la competencia de la Junta Rectora de la Comunidad compuesta, conforme establece el artículo 29, por un vocal de las que integran la urbanización, un vocal de garajes y trasteros, un vocal de locales, un presidente, un vicepresidente y un secretario-administrador.

Conforme al artículo 30 del mismo Reglamento “Corresponde al Presidente la representación legal de la comunidad, convocar reuniones de junta rectora y asamblea de propietarios y ejercer cuantas se especifiquen en la Ley de Propiedad Horizontal”. 

El artículo 33 del mentado Reglamento regula las funciones de los vocales de cada una de las “subcomunidades”, que se resumen en la representación de los propietarios que integran cada una de ellas en la junta rectora, pero no su representación en juicio y ante terceros.

La única persona autorizada para representar a la Comunidad es el Presidente de la Junta Rectora, conforme al Reglamento, sin que se conceda a los vocales esta facultad, que se efectúa únicamente respecto a los propietarios de cada una de las “subcomunidades” dentro de la Junta Rectora.

También en el Reglamento se regulan las consecuencias de su infracción en los artículos 46 a 48, y, en la última norma referida, está prevista la posibilidad de ejercitar acciones judiciales “que se estimen pertinentes por la Junta Rectora”, sin que se autorice a las subcomunidades a ejercitar acciones judiciales. 

La demandante no ostenta representación de la comunidad, y su vocal, que no Presidente, siquiera tiene facultades de representación en juicio de su propia “subcomunidad”, que sólo corresponde al Presidente de la Junta Rectora de la Comunidad, por lo que la demanda ha de desestimarse en esta circunstancia, habida cuenta de lo dispuesto en el artículo 418.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en consideración a la referida falta de representación del vocal de la misma. 

(…) La STS de 4 de diciembre de 1999 contempla un supuesto similar al que nos ocupa, en el que una subcomunidad ejercitó una acción que no estaba autorizada estatutariamente; dice esta decisión: “(…)la reiterada doctrina de esta Sala es la de que la legitimación activa o ad causam puede ser apreciada de oficio por la misma, en tanto que atañe al control de si se tiene interés legítimo para solicitar de los órganos jurisdiccionales una resolución y concluye en el asunto que contempla, con el rechazo de la legitimación “ad causam” de la subcomunidad actora, por no tener estatutariamente asignada esta función de representación que le corresponde en la Comunidad general. 

No cabe estimar aquí el ejercicio de la acción judicial en beneficio de la Comunidad, al cual estaría legitimado cualquier propietario cuando actuase con la anuencia, y/o sin la oposición expresa o tácita de aquella. 

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, Sentencia de 19 de marzo de 2008, Rec. 446/2007

Instado juicio monitorio contra un propietario en reclamación de las cuotas comunitarias correspondientes a las obras realizadas en la cubierta del inmueble del cual el demandado es propietario de un local destinado a parking. A la demanda se opuso el demandado por entender que no está obligado al pago de dicha derrama habida cuenta que el acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 8 de junio de 2005 en la que se aprobó la reparación de la cubierta o terrado del inmueble es nula de pleno derecho. 

Alegó en su defensa que la actora ha infringido los artículos 17 y 24 ambos de la LPH puesto que el edificio de autos está compuesto de dos escaleras y conforme al título constitutivo constituye una sola comunidad de propietarios. A su entender la división de la única comunidad en dos subcomunidades constituye una modificación del título que exigía la unanimidad de todos los propietarios.

La juzgadora a quo rechaza los motivos de oposición y condena al pago de la suma reclamada al demandado. 

Se reitera por el apelante-demandado, en esta alzada, que la comunidad actora se ha constituido en contra de la norma imperativa del artículo 24 de la LPH de manera que el acuerdo adoptado en la comunidad de propietarios es nulo de pleno derecho. 

La Sala comparte los fundamentos de la sentencia recurrida y ex abundatia es precioso señalar que el demandado ha reconocido la legitimidad de la subcomunidad actora desde que empezaron a regirse cada escalera bajo los requisitos propios de las comunidades de propietarios conforme a las reglas de la LPH. 

En efecto, nos encontramos ante la cuestión jurídica de la legitimación activa de la subcomunidad, para el ejercicio de los derechos y deberes de los comuneros conforme a la LPH.

Si bien es cierto que esta subcomunidad no consta expresamente en el título constitutivo, como bien se sostiene en la sentencia apelada, no es requisito imprescindible, sino que cabe considerar la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el articulo 396 del Código Civil. Esta subcomunidad ha sido aceptada por el demandado admitiéndole personalidad para alcanzar toda clase de acuerdos en las juntas celebradas al efecto y constituidas con todos los requisitos exigibles en la referida LPH.

Ha quedado suficientemente probado en autos que esta subcomunidad se encuentra válidamente constituida y legitimada para el ejercicio de la acción de reclamación independientemente de la comunidad general, por lo cual los acuerdos son válidos y eficaces frente a todos. 

Si a ello se añade que el propio demandado ha pagado parte de la obligación contraída no se alcanza, ahora, a comprender la oposición a la demanda, debiéndose añadir que las obras de reparación no exigen el acuerdo unánime de los propietarios, por todo lo cual ha de ser íntegramente rechazado el recurso de apelación.

Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, Sentencia de 18 de abril 2007, Rec. 633/2006

La parte recurrente contrae la impugnación de la sentencia alegando, principalmente, la falta de legitimación de la parte actora para demandar en nombre de la junta de propietarios constituida por veinte viviendas, cinco áticos, planta baja y garajes. Tratándose de una cuestión previa se analizarán en primer lugar, pues su estimación haría innecesario el análisis del resto de alegaciones.

Efectivamente, como se señala en la sentencia impugnada y por la parte actora, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias provinciales es abundante y viene reconociendo la virtualidad a las subcomunidades que sin estar previstas en los estatutos o en el título constitutivo vienen operando como subcomundades de hecho. Pero no puede obviarse que cada caso es distinto y, tampoco, que las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de propietarios. Así, por ejemplo, no puede equipararse el acuerdo adoptado por la “subcomunidad de hecho” para reclamar los gastos de luz de escalera a uno de los propietarios del portal, que un acuerdo relativo a elementos estructurales del conjunto del edificio que debería ser adoptado por la Comunidad de propietarios legalmente constituida. Al respecto, huelga aducir más razonamientos, pues esta Sección de la Audiencia Provincial tuvo ocasión de pronunciarse en su sentencia de 20 de marzo de 2006, señalando que:

“La Ley de Propiedad Horizontal, como ha expuesto la doctrina jurisprudencial, no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de elementos y espacios comunes, si bien, para que así sea, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (así, entre otras, sentencias del TS de 18 de diciembre de 1995 y 18 de marzo de 2005). En el caso de autos, por lo que se desprende de la documental aportada, a saber, de la escritura de división en propiedad horizontal de 11 de agosto de 1987, se constituyó una sola Comunidad sobre el total del inmueble, compuesto de sótano, planta baja, cuatro plantas altas, con cinco viviendas por planta, una planta de ático, con otras cinco viviendas, y un desván, pues ni en ella ni en los estatutos contenidos en la misma se hizo referencia alguna a que cada uno de los tres portales existentes pudiese funcionar como comunidad separada o independiente. Alega la recurrente que lo construido se dividió en tres subcomunidades, una por cada portal existente, y que nada se adujo en contra, por lo que cabría presumir el consentimiento de todos los propietarios, pero de un caso parecido se trató en la Sentencia del TS de 21 de julio de 1999, en una situación que duraba 27 años, y se estableció que al constar lo edificado como una sola comunidad, para modificar el título constitutivo, o los Estatutos, sería preciso convocar expresamente a la Junta de propietarios – ninguna virtualidad modificativa, se dijo, tendrían los pretendidos acuerdos tácitos – y tomarse la decisión por unanimidad. La subcomunidad demandante, por tanto, no estaba facultada para adoptar el acuerdo del que procede su reclamación, que correspondía a a Junta de propietarios (Artículos 13 1 a y 14 c de la LPH, siendo inválido, entonces, al tomarse por órgano incompetente”. 

A fortiori debe tenerse en cuenta también, lo establecido por esta sección de la Audiencia Provincial en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2006 (FJ 6º):

“Las fachadas de un inmueble en propiedad horizontal son un elemento común por definición (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de julio de 199, 10 de abril de 1995 y 4 de marzo de 1985, entre otras muchas). Y en la escritura de división horizontal no consta que se haya atribuido la fachada principal como elemento privativo de ninguno de los locales o viviendas. Como tal elemento común, a su reparación debe contribuir la totalidad de los integrantes de la comunidad, conforme a la cuota de participación fijada en el título (artículo 9-1 e de la Ley de Propiedad Horizontal), al no haberse previsto en el Estatuto de la Comunidad otra forma de división de este tipo de gastos. No puede aceptarse que la reparación de la fachada (aunque solo afecte a una zona determinada) sea un gasto susceptible de individualización, que, en la particular tesis de la demandante, podría llevarse a cabo mediante la distribución proporcional a los metros de fachada que goza cada vivienda o local. La fachada es una, común en su integridad, con independencia de que, detrás de ella, se encuentre el espacio privativo de uno u otro comunero. Consecuencia de lo anterior es que, como oba en un elemento común del edificio, no es facultad de la “subcomunidad de portal” acordar su reparación o remodelación, sino que debe decidirse en la junta de propietarios de la comunidad (formada por todo el edificio), y su coste distribuirse entre la totalidad de los propietarios conforme a su cuota de particiàción”.

Considerando de aplicación, al caso presente, esta última consideración de la sentencia mencionada, la alegación de la excepción de la falta de legitimación activa, consecuentemente, debe ser estimada, por cuando solamente la Comunidad de propietarios legalmente constituida (y no la subcomunidad de hecho) es competente para acordar su reparación, y está legitimada para reclamar los gastos ocasionados; lo cual hace innecesario entrar en el análisis del resto de alegaciones, estimándose, por tanto, el recurso. 

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