Inconstitucionalidad de la ley catalana sobre limitación de rentas de alquiler

La pasada semana el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional parcialmente la Ley Catalana 11/2020, que como punto clave establecía una limitación a la cuantía de las rentas mensuales de arrendamientos de viviendas destinadas a residencia permanente del arrendatario situada en una área con mercado de vivienda tenso.

Los efectos de la sentencia estriban en la declaración de inconstitucionalidad del artículo 6 de la Ley (entre otros) que establecía la limitación a la determinación de la renta inicial del alquiler. El motivo de inconstitucionalidad radica en que Catalunya no puede regular sobre los elementos base de los contratos, y por lo tanto no es al parlamento catalán a quien le compete establecer una limitación sobre la renta: el precio del contrato (elemento esencial del contrato).

No obstante, el propio Tribunal, a fin de garantizar la Seguridad Jurídica, establece que los efectos de inconstitucionalidad se orientan pro futuro, no afectando a los términos de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la declaración de inconstitucionalidad. Es decir: los contratos con rentas fijadas con los términos de la Ley declarada parcialmente inconstitucional seguirán rigiéndose por la renta establecida en el contrato. No obstante, no debemos olvidar que el Legislador Estatal está en proceso de aprobar el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, dónde se establecen medidas de contención a los precios de los alquileres. Aunque previsiblemente esta eventual regulación no será tan estricta como la Catalana, diferenciando por ejemplo entre pequeños tenedores y grandes tenedores. Aún así, en vista de la eventual legislación limitativa de rentas que pueda ser aprobada por las Cortes estatales, no descartamos que los arrendadores se opongan a las prórrogas legales de los contratos subsistentes para poder determinar libremente la renta antes de que se promulgue la nueva legislación estatal, otorgándose así un margen por si eventualmente este Proyecto de Ley prospera y llega a tomar como referencia para la contención de rentas la renta del último contrato de alquiler. 

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