El iva en la transmisión de viviendas


La primera transmisión de una vivienda se halla sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al 10 %.  Y al 1,5% por Impuesto sobre actos jurídicos documentados. La entrega de viviendas usadas se hallan exentas de este impuesto, pero sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales  al tipo del 10%. La renuncia a la exención del  iva  por el vendedor,  permitirá que el comprador pueda deducir el iva soportado Si se produce la renuncia a la exención  actuará la inversión del sujeto pasivo, en virtud de la cual el comprador del bien liquidará el iva devengado y deducirá el iva soportado.

¿Pero qué se entiende por primera vivienda o primera entrega de una vivienda?

 Según el artículo 20.Uno 22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido es primera entrega de una vivienda la que realiza un promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación haya finalizado.
 
No será primera entrega de una vivienda la realizada por el promotor después de su utilización por un plazo ininterrumpido de dos años por su propietario o por titulares de derecho de uso o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la vivienda durante el referido plazo.
 
Obviamente, la entrega de viviendas usadas, en general, no constituyen primera entrega, y se hallan sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales al tipo impositivo del 10-11%, porque al constituir una segunda entrega de la vivienda, ésta se hallará sujeta, pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, quedando entonces sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo impositivo del 10-11 %.
 
Renuncia a la exención en la segunda transmisión de una vivienda

 No obstante, según determina el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el valor añadido, al final de su redactado, las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente , cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y, en función del destino previsible, tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.  La necesidad de que la renuncia a la exención de las operaciones inmobiliarias se efectúe previa o simultáneamente a la realización de las mismas y de que se comunique fehacientemente al adquirente tiene como objetivo aportar la seguridad jurídica necesaria al tráfico, determinándose con ella la tributación, IVA o ITP y AJD, en sus distintas modalidades que les corresponda.
Estas operaciones de renuncia  son gravadas al 2,5% por el impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Inversión del sujeto pasivo

La inversión del sujeto pasivo supone que la condición de sujeto pasivo se hace recaer en el destinatario de la operación, es decir, el que compra el bien o recibe el servicio, en lugar del que lo vende o presta el servicio. Para realizar la inversión del sujeto pasivo, es necesario que el destinatario de los bienes o servicios sea un empresario o profesional y que actúe como tal. Por ello el comprador liquidará el iva devengado y deducirá el iva soportado.

Vivienda adquirida en virtud de la extinción del régimen de comunidad: ¿es primera entrega?

De acuerdo con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, la división de la cosa común y la consecuente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales, si no una especificación de un derecho abstracto preexistente. Por todo ello, la enajenación de una vivienda, adquirida en virtud de la división de la cosa común, se podrá considerar primera entrega y se hallará sujeta al impuesto sobre el valor añadido al tipo impositivo del 4 %, siempre que, como ya hemos dicho, que no la realice el promotor después de su utilización por un plazo ininterrumpido de dos años por su propietario o por titulares de derecho de uso o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la vivienda durante el referido plazo.

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