El IVA en la compraventa de solares

En primer lugar hay que plantearse si el que transmite el solar, el vendedor es una persona a título particular o es un empresario. La importancia de esta discriminación es ver si la operación se halla sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales o al impuesto sobre el valor añadido. Si el que adquiere (compra) el solar es un empresario y lo compra a otro empresario, podrá deducirse el iva que haya soportado. Por el contrario, si compra un empresario a un particular, la operación estará sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y significará para él un mayor coste de la operación, a no ser que este particular hubiera urbanizado los terrenos. Hay que considerar que son empresarios a efectos del impuesto sobre el valor añadido, los arrendadores de bienes, así como quienes efectúen la urbanización de los terrenos o la promoción, rehabilitación de edificaciones destinadas en todo caso a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. Hay que tener en cuenta también que se hallan exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o superficies viales de uso público. A estos efectos se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa. Se hallan también exentos los arrendamientos de terrenos, incluidos las construcciones inmobiliarias de carácter agrario, utilizadas para la explotación de una finca rústica. Esta exención no comprenderá los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehículos, para depósito o almacenaje de mercancías o productos para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial, para exposiciones o para publicidad o los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta del impuesto. A la vista de todo ello, hay que considerar que para adquirir un solar sujeto al impuesto sobre el valor añadido, y que sea deducible para el adquirente, deben cumplirse las siguientes condiciones:

  1. Que el adquirente sea un empresario.
  2. Que la actividad del adquirente se halle sujeta y no exenta del impuesto sobre el valor añadido:
  3. Que el vendedor sea un empresario, y se considera como tal al arrendador, al urbanizador de los terrenos y al promotor. Es empresario el arrendador de bienes sujetos a iva. Sería empresario el particular que arrendara el bien con opción de compra a diez años como depósito de mercancías, estacionamiento de vehículos, etc.
  4. El elemento que se adquiere debe ser un solar, no un terreno rústico.

LEGISLACION APLICABLE:  referencia a los artículos de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el valor añadido que tratan directamente esta cuestión.

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