Daños que genera un árbol, ¿Quién asume los costes de reparación? ¿La propiedad o la comunidad?

La situación que se nos planteó en el Despacho es la siguiente;

“Tenemos una terraza que, de conformidad con los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, es comunitaria de uso privativo y tiene plantado un árbol desde que se construyó el edificio. El árbol ha ido creciendo hasta, por un lado, originar daños a otros vecinos y, por otro lado, malmeter una pared de la Propietaria.

Ante esta situación la Propietaria aduce que, tratándose de un elemento comunitario, las reparaciones necesarias derivadas de los mencionados daños, deberían ser satisfechas por la Comunidad.

No obstante, la Comunidad argumenta que, pese a que pueda tratarse de un elemento comunitario, es de uso privativo y es la Propietaria quien debe asumir el coste de las reparaciones.

Bien, en el presente caso vemos que la cualidad de comunitario del árbol no es un extremo controvertido. La cuestión radica en quién debe sufragar los gastos de reparación.

Debemos acudir al artículo 553-43 del Código Civil Catalán. El mismo impone la obligación a los propietarios, que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes, de asumir los gastos de conservación y mantenimiento que se generen para conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

De igual forma, deberán ir a cargo de la Comunidad, por tratarse de elementos comunitarios, las reparaciones que se deban a vicios de construcción o estructurales, originales o sobrevenidos, así como las reparaciones que afecten y beneficien a todo el inmueble. Todo ello, siempre que no hayan sido causadas por un mal uso o una mala conservación del propietario, en cuyo caso, deberá ser este último el que asuma los gastos.  

Por tanto, para responder a la pregunta planteada deberemos analizar ante todo el origen de los daños. Pueden darse dos situaciones:

  1. Los daños ocasionados se deben a una falta de mantenimiento o un uso incorrecto del elemento común por parte de la Propietaria.
  2. Los daños ocasionados no han sido causados por la Propietaria, quien ha cumplido con su deber de mantenimiento.

En el primero de los casos deberá ser la Propietaria quien pague la reparación. En el segundo caso deberá ser la Comunidad.

Pasando a solucionar el caso concreto planteado inicialmente, la Junta de Propietarios consideró que la Propietaria había cumplido los deberes de mantenimiento ordinario y, consecuentemente se comprometieron a asumir los costes de la reparación, puesto que se trataba de daños que la Propietaria no hubiera podido evitar con un mantenimiento ordinario.

También podría haberse dado el caso que la Propietaria hubiera querido talar el árbol por no querer mantenerlo más y reclamando el pago de tal gestión a la Comunidad. En este caso, la respuesta no es tan clara. La Propietaria debería haber solicitado el permiso a la Junta de Propietarios, pudiendo encontrarnos con las siguientes opciones:

  1. No acordar la tala del árbol.
  2. Acordar la tala del árbol asumiendo los costes.
  3. Acordar la tala del árbol imponiendo los costes a la Propietaria.

Como vemos, todo recae en el acuerdo que adopte Junta de Propietarios. No existe base legal alguna, en el presente supuesto, en el que la tala se solicita por mera voluntad de la Propietaria, que determine quién debe hacerse cargo de los gastos, sino que este extremo se decide por acuerdo.

Nos encontraríamos con una solución distinta si el árbol debiera ser talado por necesidad, es decir, no es la propietaria quien libremente decide que no quiere tener el árbol en la terraza, sino que resulta necesario deshacerse del mismo. Ejemplo de ello sería que el árbol hubiere muerto o está originando daños a la Propietaria o a terceros. En tales casos deberíamos distinguir de dónde surge la necesidad:

  1. Se ha originado tal situación por no haber mantenido la Propietaria adecuadamente el árbol. Caso en el que la tala iría a cargo de la misma.
  2. Se ha originado la situación por elementos externos sin que intervenga la actuación u omisión de la Propietaria (por ejemplo, ha habido una tormenta). En este caso deberá ser la Comunidad quien sufrague los gastos derivados de la tala.

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