Introducción
La distribución de los gastos comunes es una de las cuestiones que genera más controversia en las comunidades de propietarios. El régimen catalán distingue entre las cuotas de participación, que constituyen la regla general de reparto, las cuotas especiales de gastos, que permiten corregir situaciones de uso desproporcionado o establecer excepciones, y los acuerdos comunitarios que alteran el criterio fijado en el título de constitución. Cada una de estas decisiones exige una mayoría distinta y, en caso de desacuerdo, se someten a plazos concretos de impugnación. Conocer en qué casos se aplica cada mayoría es esencial para garantizar la validez de los acuerdos y la seguridad jurídica de la comunidad.
MODIFICAR LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN REQUIERE UNANIMIDAD
Los propietarios deben contribuir a los gastos comunes conforme a la cuota de participación o según lo previsto por el título, los estatutos o los acuerdos válidos de la junta.
La cuota de participación fija:
- la proporción de contribución a los gastos e ingresos;
- la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno;
- la posición del propietario en caso de extinción del régimen.
Se expresan como porcentaje sobre el total del inmueble y se determinan considerando superficie, destino, uso y otros elementos físicos y jurídicos.
La determinación o modificación de estas cuotas requiere:
- unanimidad de todos los propietarios, o
- resolución judicial o solución extrajudicial si la unanimidad no es posible.
LAS CUOTAS ESPECIALES DE GASTOS EXIGEN MAYORÍA DE CUATRO QUINTAS PARTES
Debe diferenciarse entre modificar las cuotas de participación (que requiere unanimidad) y modificar el criterio de distribución de determinados gastos sin alterar los coeficientes registrales.
El artículo 553-26 CCCat exige el voto favorable de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas para:
- aprobar cuotas especiales de gastos,
- aumentar la participación de un elemento privativo por uso desproporcionado de elementos comunes (art. 553-45.4).
EXIMIR A LOS LOCALES DEL PAGO DEL ASCENSOR: MAYORÍA DE CUATRO QUINTAS PARTES
Eximir a los locales del pago de la instalación de un ascensor implica modificar el sistema general de contribución.
Para su aprobación se requiere el doble voto favorable de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
REPARTIR DETERMINADOS GASTOS A PARTES IGUALES: MAYORÍA REFORZADA
Cuando el título fija el reparto por coeficiente, cualquier acuerdo que establezca que ciertos gastos (limpieza, agua, electricidad, ascensor, etc.) se abonen a partes iguales, supone alterar el régimen de distribución.
Este acuerdo exige la mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, salvo que implique modificar los coeficientes, lo que requeriría unanimidad.
CÓMO IMPUGNAR UN ACUERDO COMUNITARIO
Solo pueden impugnarse judicialmente los acuerdos de la junta en los siguientes casos:
1. Acuerdos contrarios a la ley, al título o a los estatutos, o que impliquen abuso de derecho.
→ Plazo de 1 año (caducidad).
2. Acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario.
→ Plazo de 3 meses (caducidad).
Legitimados para impugnar:
- propietarios que votaron en contra,
- propietarios ausentes que se opusieron en plazo,
- propietarios privados ilegítimamente del derecho de voto.
La aprobación de las cuentas convalida el reparto del ejercicio y bloquea posteriormente cualquier impugnación.
PLAZO PARA RECLAMAR DEUDAS DE PROPIETARIOS MOROSOS
El artículo 553-5 CCCat establece una afección real del elemento privativo por las cantidades adeudadas a la comunidad.
El inmueble responde de:
- la deuda vencida del año en curso, y
- las de los cuatro años anteriores, contados de 1 de enero a 31 de diciembre.
Ello permite dirigir la reclamación al titular actual dentro de ese período, sin perjuicio de la responsabilidad personal del transmitente o del plazo general de prescripción del artículo 121-20 CCCat para otras pretensiones.