Carácter indefinido de los contratos de arrendamiento por voluntad de las partes

La duración de los contratos no puede ser indefinida y sólo será aceptable la prórroga fOrzosa cuando haya sido pactada de forma inequívoca por los contratantes.

Los contratos de arrendamiento con carácter indefinidos fueron implantados por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

No obstante, a partir del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (conocido popularmente con el “Decreto Boyer”), sobre Medidas de Política Económica, y por lo dispuesto en el TR de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, los contratos de arrendamiento indefinidos dejaron de estar vigentes.

En el supuesto del “Decreto Boyer”, su artículo 9 decretó que los contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad a su entrada en vigor tendrían la duración que libremente estipularan las partes contratantes, sin que les fuere aplicable necesariamente el régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964 y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC.

Dicho artículo del conocido “Decreto Boyer” ha sido objeto de una doble interpretación por parte de la Jurisprudencia de nuestros Tribunales: 

  • En primer lugar, las partes gozan de la potestad para pactar su inaplicación. En otras palabras, se excluye el carácter forzoso de la “prórroga forzosa” para el arrendador. Ello no obstante y para que sea efectiva la renuncia a la prórroga forzosa, dicha renuncia debe de ser expresa, clara e inequívoca.
  • En segundo lugar, el “Decreto Boyer” supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa. En otras palabras y salvo que las partes pacten explícitamente dicha “prórroga forzosa”, el contrato de arrendamiento tendrá la vigencia que libremente pacen las partes contratantes. Tras el vencimiento del plazo pactado, operará la tácita reconducción si se dan las condiciones que preceptúa el artículo 1556 del CC.

Asimismo y entorno al juego de la cláusula de prórroga forzosa, el Tribunal Supremo diferencia claramente entre los contratos del RDL 2/1985, llamado “Decreto Boyer” y la LAU 29/1994. Siendo así que los contratos suscritos bajo la vigencia del “Decreto Boyer”, así como los anteriores, deberán de someterse a la regulación y plazos que se recogen en las Disposiciones Transitorias Primera, Segunda y Tercera de la LAU 29/1994, en tanto que los suscritos a partir del 1 de enero de 1995 con la misma cláusula de prórroga forzosa, se les concede un plazo de 30 años, con equiparación al artículo 515 del CC sobre el plazo máximo de usufructo. 

Ello no obstante, no cabe confundir el mecanismo jurídico que se opera con la cláusula de la prórroga forzosa, frente a la cláusula de duración indefinida. En este punto, cabe destacar una reciente Sentencia del TS de fecha 19 de febrero de 2016 en la que reitera la doctrina por la que se entendía que la cláusula que hacía constar que la duración era “indefinida” en los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 era una CLÁUSULA NULA.

Dicho criterio también se mantiene para los arrendamientos de fecha posterior a 1 de enero de 1995 con la entrada en vigor de la LAU de 1994. Todo ello sobre la base de la libre disposición al respecto por las partes.

Por tanto y compartiendo los comentarios de la Editorial Sepín, salvo que del contenido de las condiciones contractuales se deduzca de forma clara e inconfundible que la verdadera voluntad de las partes era la “prórroga forzosa”, la figura de la “duración indefinida” significa que no hay plazo y que, por lo tanto, la duración es igual al sistema que se haya fijado la renta, normalmente anual, aunque se pague mensualmente (lo que cuenta siempre es lo primero), a los efectos de las previsiones de los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil con la tácita reconducción (comunicaciones y plazos son iguales). 

Esto supone que llegado ese vencimiento legal, la falta de comunicación del arrendador en los 15 siguientes al vencimiento que indica el primero de los preceptos señalados, sin hacer constar su voluntad de rescindir, implica la ampliación por el mismo plazo (habitualmente anual, aunque también puede ser otro distinto). 

En conclusión, reiterada jurisprudencia del TS señala que ni implícita ni explícitamente se deriva la sujeción a la prórroga forzosa por el hecho de que se haya pactado una duración indefinida del contrato, sin que “indefinido” (o “indeterminado”) pueda equivaler a forzosamente prorrogado, sino a “no definido”, a integrar, por ello con el Código Civil en sus artículos 1.581, 1.566 y 1577, en tanto que susceptible de determinación”. En consecuencia, habrá de estarse con carácter general a lo convenido por los contratantes, de modo que la prórroga forzosa sólo será admisible cuando haya sido pactada de forma inequívoca por las partes.

Compartir:

Share on linkedin
LinkedIn

Más entradas:

Prestación baja maternidad de las autónomas

Las trabajadoras autónomas tienen los mismos derechos y prestación por maternidad que las trabajadoras del régimen general.  Sin embargo, existen algunas particularidades que debemos tener en cuenta. REQUISITOS Las prestaciones