Ascensor: instalación con ocupación de espacio privativo de los bajos
El acuerdo para la instalación de un ascensor se adopta por mayoría de cuotas de participación.
El acuerdo para la instalación de un ascensor se adopta por mayoría de cuotas de participación.

Expongo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, de 20 de Febrero de 2012 en recurso de casación 109/2011.

Así dice la Sentencia:

“No obstante, resulta claro que la servidumbre sólo podrá imponerse cuando sea jurídicamente tolerable, esto es, cuando no produzca perjuicios sustanciales como sería si con su constitución quedase gravemente afectado funcional o económicamente el elemento privativo, en este caso el local. La limitación, pues, ha de ser en todo caso parcial debiendo ser el juez el que resuelva en cada caso el conflicto que en relación con tal cuestión se plantee”

Tres temas aborda la Sentencia:

En primer lugar acerca de la colusión del principio constitucional del derecho a la propiedad privada con el principio de prevalencia del interés social a dicho derecho.

En segundo lugar acerca de la mayoría requerida para la adopción de este acuerdo.

En tercer lugar la necesidad de que el juez complete la insuficiente regulación del derecho.

Dice la Sentencia acerca de…

El derecho a la propiedad privadaEl artículo 553-24.4 CCCAT cuando dice: “Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que éste los consienta expresamente” viene a proclamar que la parte de utilidad de parte del edificio sea de los elementos comunes sea de los privativos –ya que no se distingue- no puede ser realizada sin el consentimiento expreso del propietario particularmente afectado, lo que no supone más que el asentar –también en el régimen de la propiedad horizontal, el principio general de que nadie puede, sin una causa legal o una renuncia voluntaria, ser privado de sus derechos.
Sin embargo dicho precepto es compatible con la previsión del artículo 553-39-2 que limita por razones de utilidad privada y en razón a la función social de la propiedad, reconocida constitucionalmente, el haz de facultades dominicales previstas en las normas jurídicas generales: artículos 541.1 y 541.2 CCCAT) permitiendo en determinadas condiciones la constitución de servidumbres a favor de la comunidad en elementos privativos.
De este modo la necesidad del consentimiento expreso del interesado operaría cuando para la disminución de las utilidades a las que se refiere la norma no pudiese ser constituida una servidumbre ex art. 553-39 del CCCAT.
(…)Lo que caracteriza (al derecho de servidumbre) y diferencia de otros derechos es que el uso es parcial, esto es, no es una utilización plena e integral de la finca sirviente.
(…)Conviene precisar no obstante, que la constitución de una servidumbre requiere conforme a la normativa catalana:
a) Que la instalación del servicio que constituya una mejora haya sido acordada por la Junta con el quórum debido.
b) Que no exista otra forma de implementar la mejora.
c) Como se ha dicho, la constitución de la servidumbre no debería suponer una privación total del elemento de uso privativo ya que la servidumbre (art.566-1CCCAT) es un derecho real que grava parcialmente una finca en beneficio de otra.
d) El elemento afectado debe ser distinto de la vivienda en sentido estricto. Por tanto puede constituirse la servidumbre en locales, aparcamientos, terrazas o patios incluso de uso privativo si se dan los restantes requisitos.
e) Debe procederse a abonar la indemnización procedente según el artículo 553-39-4, que comprende los daños y perjuicios que se causen.

La mayoría requerida para la adopción de este acuerdo.Vistos los quórums y requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal: Ley 46/1960 de 21/07, artículo 17-1, y por la legislación catalana, artículos 553-25.5, 553-30.3, 553-38.3 y 553-44.3 del CCCAT, en relación con la instalación de ascensores y la supresión de barreras arquitectónicas, podemos concluir que el derecho catalán se manifiesta más permisivo que la legislación estatal en orden a la posibilidad de conseguir el acuerdo comunitario para la instalación del ascensor con la correlativa vinculación del acuerdo para todos los copropietarios, pero menos flexible que la legislación estatal en cuanto a los elementos sobre los que puede ser constituida al no poder quedar afectada la vivienda en sentido estricto.

En cuanto que la obra de instalación del ascensor afectaría al título constitutivo y a los elementos comunes del inmueble, exigiría para su válida aprobación el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios de la Comunidad que representen las 4/5 partes de las cuotas, hay que decir que la ocupación de parte del local no implica una privación del dominio, por tanto el espacio en que se instala el ascensor no se convierte en elemento común, por mucho que el ascensor lo sea .
(…)Es difícil imaginar un supuesto en el que la instalación del ascensor o supresión de barreras arquitectónicas no afecte a los elementos comunes, a la estructura del edificio o bien a su configuración exterior.
Si la finca carece de ascensor, difícilmente tendrá un espacio apto para instalarlo sin afectar a los elementos comunes. Es por ello que si se exigiese una mayoría diferente a la establecida específicamente para la instalación del ascensor, el precepto legal destinado precisamente a favorecer la supresión de barreras arquitectónicas al reducir el quórum necesario para la adopción de los acuerdos que implementen este servicio sería inoperante, interpretación que por absurda y contraria al espíritu de la ley(art.3,1 CC) no puede ser acogida.

Ciertamente, esta es apreciación del Tribunal, pero las palabras son mías, la redacción del artículo 553-25 se presta a confusión, pues sin solución de continuidad establece
2) Es suficiente el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios, que deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
3) Es suficiente el voto favorable de de 4/5 partes de los propietarios, que deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan la estructura o la configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
5) Es suficiente el voto favorable de la mayoría de propietarios , que deben representar la mayoría de cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de participación de propietarios presentes o representados, en segunda convocatoria, para adoptar acuerdos que se refieran a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tiene la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
Y dice a este respecto el Tribunal:
Ciertamente hubiese sido más sencillo que la norma tuviese un inciso similar al del art. 17,1 LPH estatal. En dicho precepto, después de establecer que es precisa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad, indica: Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o la movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez ,representen la mayoría de cuotas de participación.
En fin, acuerdo según la sentencia por mayoría de cuotas de participación de propietarios en segunda convocatoria

La necesidad de que el juez complete la insuficiente regulación del derechoDispone al efecto el artículo 566-1 del CCCAT que la servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.
(…)Tanto la doctrina como la jurisprudencia ponen de relieve su carácter de iura en re aliena que por coexistir con el derecho de propiedad ha de tener un contenido limitado que disminuya el disfrute y valor del predio sirviente sin agotar ni poner en peligro la subsistencia misma del derecho gravado. El gravamen constitutivo de la servidumbre corresponde a una ventaja y beneficio objetivas que se atribuyen al titular de la finca en cuyo favor se establece como una de tantas cualidades de la misma que faculta para aprovechar ciertos aspectos o relaciones los predios que pertenecen a otras personas.
(…)La limitación ha de ser en todo caso parcial debiendo ser el juez el que resuelva en cada caso el conflicto que en relación con esat cuestión se plantee.

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