Arrendamientos Ley 4 2013 de 4 de Junio: mayor dinamismo de la nueva regulación.
¿Arriendo o no arriendo?

¿Arriendo o no arriendo?

Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad
Destaca la exposición de motivos que la Ley 29/1994 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento ni inscrito.
De este modo la nueva redacción de los artículos 7.2 y 14.1 es:
Artículo 7.2
En todo caso para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Artículo 14.1
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto en los artículo 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Duración del contrato de arrendamiento
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración.

Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Podrá pactarse que en caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Necesidad de la vivienda para el arrendador o su familia
Transcurrido el primer año del contrato, el arrendador que comunique al arrendatario que necesita la vivienda arrendada como vivienda permanente para él o para sus familiares dentro del primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, recuperará éste la vivienda sin que se produzca por tanto la prórroga forzosa.

Prórroga del contrato
Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, transcurridos como mínimo tres años de aquél, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente un año más.

El arrendamiento se extinguirá en contratos no inscritos si…
Por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra, a no ser que se hubiera inscrito el contrato en el registro de la propiedad.

Derechos del usufructuario
Los arrendamientos otorgados por el usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Resolución del contrato de arrendamiento
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el registro de la propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio señalado al efecto en la inscripción instándole al pago y cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

Obras a cambio de precio
En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

Obras y actualización del precio
La realización por el arrendador obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capitalñ invertido en la mejora, el tipo del interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido al pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Actualización de la renta
Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso la renta se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de precios de consumo en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Acción de desahucio y reclamación de rentas
Los apartados 3 y 4 del artículo 440 de la LEC quedan redactados de la siguiente manera:
En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
Número 3 del artículo 440 redactado por el apartado cuatro del artículo segundo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
Número 4 del artículo 440 redactado por el apartado cuatro del artículo segundo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

Registro de sentencias firmes de impagos
Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. El secretario judicial remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Régimen de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación.

Solicitud de ejecución de la demanda de desahucio.
suficiente para la ejecución directa si no hay oposición.
3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

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