Alquilar la empresa una vivienda a un empleado, exento de iva según la Dirección General de los Tributoshttps://www.comaroig.es/wp-content/uploads/familia-comiendo.jpg
El uso como vivienda habitual requisito para la exención del iva, sea el arrendatario un particular o una persona jurídica.
El uso como vivienda habitual requisito para la exención del iva, sea el arrendatario un particular o una persona jurídica.

Están exentos del IVA los arrendamientos que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a la vivienda, así como los muebles que se cedan con el uso de la misma, no estando comprendidos en la exención los arrendamientos de viviendas para ser a su vez subarrendadas. La eficacia de la exención descansa en la figura del inquilino, que necesariamente ha de ser un particular -una persona física- único sujeto capaz de utilizar la vivienda como morada. Las empresas desarrollan su actividad cotidiana en una oficina, no necesitan una vivienda.

El problema se plantea cuando el titular del contrato, como arrendatario, resulta ser una empresa -generalmente una sociedad mercantil- que alquila el inmueble para destinarlo a vivienda de sus empleados.

La Dirección General de Tributos se ha mantenido inalterable en su negativa a reconocer la exención si el arrendatario es una entidad mercantil, incluso aunque firme el contrato para que la vivienda sea usada por alguno de sus empleados. En estos casos, según dicho centro directivo, el dueño del inmueble estará obligado a repercutir el IVA por este servicio y la sociedad arrendataria estará obligada, igualmente, a soportar la repercusión del impuesto. Aquí se produce también un auténtico coste tributario porque, al no estar afectada la vivienda, de forma directa y exclusiva, a la actividad de la empresa arrendataria, no cabe la deducción de las cuotas del IVA soportadas (artículo 95 LIVA).

Esta doctrina administrativa empieza a cuartearse como consecuencia de algunos pronunciamientos judiciales, entre los que destacan los emitidos por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), así las sentencias de 19 de noviembre de 2003 y las de 2 de junio y 18 de noviembre de 2004. Según el TSJM -que afirma basarse en la Ley y no en una interpretación analógica de la norma-, procede el reconocimiento de la exención siempre que se impida una posterior cesión del objeto del contrato por el arrendatario a favor de un tercero. Es decir, siempre que el usuario de la vivienda -el empleado o directivo de la empresa- venga expresamente designado e identificado en el contrato de arrendamiento, estableciéndose en el mismo, también de forma expresa, la prohibición de cesión, subarriendo o traspaso.

Se trata de que la empresa arrendataria no pueda destinar posteriormente el inmueble al uso que le plazca o considere oportuno emplear la vivienda como residencia de cualquier persona por ella elegida. El contrato, en resumen, debe cumplir dos requisitos ineludibles para la viabilidad de la exención: 1) ha de contener una cláusula que prohíba cualquier cesión, subarriendo o traspaso; 2) ha de designar específica y nominativamente a la persona física que va a ocupar la vivienda durante toda la vigencia del mismo, sin que la sociedad arrendataria pueda reemplazar posteriormente al inquilino inicial por otro empleado, directivo o cualquier otra persona ajena al primer y único ocupante.

Si se dan estos requisitos, tanto el dueño como el arrendatario tienen un buen resguardo jurídico para defender la exención, si bien el riesgo de chocar con una Administración discrepante debe localizarse, de forma principal, en la figura del dueño-arrendador como sujeto pasivo del Impuesto. En todo caso, la situación procesal de los contratantes será siempre distinta. Si el arrendador no repercute el IVA deberá defenderse de una eventual liquidación complementaria acudiendo a la vía económico-administrativa y posteriormente a la jurisdicción ordinaria. La sociedad arrendataria, por el contrario, deberá reaccionar inmediatamente ante la repercusión del impuesto realizado por el propietario de la vivienda, impugnando en el plazo de un mes, asimismo en la vía económico-administrativa, el citado acto de repercusión tributaria.

La sociedad arrendataria lo tiene que informar como rendimiento en especie en la nómina de los trabajadores con la correspondiente retención, independientemente de que se considere sujeto o exento de IVA.

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