Adjudicación por subasta a una Comunidad de Propietarios de un bien privativo. Procedimiento, registro de la propiedad y tributación.

La Comunidad no tiene personalidad jurídica y no puede ser propietaria de bienes, con lo cual una vez adjudicado el bien, deberá atribuirse a cada propietario en función de su cuota de propiedad, o bien, transmitirlo a un tercero.

La Comunidad y sus órganos de dirección y gestión han de tener presente que “los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, que corresponden a la parte vencida del año en que se transmiten y del año inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite”, art. 553-5 del Código Civil Catalán. 

Procedimiento de la subasta

Son de aplicación los artículos 655 a 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Valoración de los bienes:

1. Avalúo. Artículo 637 LEC

El juez designará un perito tasador para valorar el bien. El criterio utilizado será el valor de mercado, sin tener en cuenta cargas ni gravámenes. El perito tasador utilizará los sistemas de valoración habituales: precio del metro cuadrado de la zona, posible utilidad del inmueble, estado físico en que se encuentra…

2. Alegaciones al avalúo. Artículo 639 LEC

La Comunidad podrá presentar alegaciones a la valoración emitida e incluso podrá aportar un informe contradictorio emitido por otro perito tasador.

3. Valor de tasación. Artículo 666 LEC

El local saldrá a subasta por el importe que resulte de deducir del avalúo, las cargas y gravámenes que certifique el registro de la propiedad. 

Desarrollo de la subasta:

4. El juzgado publicará que el bien sale a subasta, 20 días antes de su celebración. 

5. Podrá tomar parte en la subasta como licitador quien deposite el 30% del valor a efectos de subasta: valor de tasación. 

6. Se adjudicará el inmueble a aquél licitador cuya puja fuera igual o superior al 70% del valor de salida.

7. En caso de ausencia de pujas que alcanzasen la cantidad mencionada, se arrobará el remate si la cantidad ofrecida por algún licitador supera el 50% del valor de tasación, o siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado ejecución, incluyendo intereses y costas.

8. En el caso de que ningún postor acudiera a la subasta, podrá la Comunidad de propietarios pedir la adjudicación del local por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que le deba por todos los conceptos, aunque ésta fuese inferior al 50% del valor de tasación. 

Ello quiere decir que la Comunidad se daría por resarcida y saldada de la deuda, obteniendo a cambio la titularidad del local subastado. 

9. En este último supuesto la Comunidad de propietarios dispondrá de 20 días para comunicar al juzgado su decisión de adjudicarse el inmueble por el valor de la deuda. Si finalmente no optase por la adjudicación, habiendo quedado la puja desierta, el acreedor podrá pedir el levantamiento del embargo. En este caso la deuda persistiría, pero el inmueble no podría ser subastado de nuevo para servir de pago frente a la misma deuda. 

10. En caso de optar por la adjudicación del inmueble la Comunidad asumiría las cargas del mismo inscritas en el Registro de la Propiedad.

11. En cualquier momento previo a la adjudicación el acreedor podrá recuperar el local, liquidando a la Comunidad el importe principal de la deuda más los intereses y costas judiciales. 

Adjudicación por el importe de la deuda:

Desde un punto de vista técnico, la adjudicación de un inmueble por el valor de la deuda del acreedor, cuando esta deuda es inferior al 50% del valor de tasación, ha suscitado muchas dudas acerca de su aplicabilidad. A continuación exponemos los argumentos jurídicos que nos llevan a concluir que es perfectamente posible que la Comunidad se adjudique el bien por el valor de la deuda acumulada, con independencia de cuál sea esta cantidad, siempre y cuando la subasta quede desierta por falta de concurrencia de postores. 

El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice:

Subasta sin ningún postor. 

Si en el acto de subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. 

Diferentes autores han interpretado este precepto con carácter restrictivo, entendiendo que la adjudicación del bien por el 50% del valor de tasación, supone un enriquecimiento injusto para el acreedor ejecutante. Entienden desproporcionado, por ejemplo, que se pueda cobrar una deuda de 1.000 euros a través de la adjudicación de un bien valorado en 10.000 euros. Opinan que el juez tiene un poder discrecional para evitar la adjudicación del bien en esas condiciones para evitar el enriquecimiento injusto del acreedor. 

Sobre el enriquecimiento injusto:

Diferentes sentencias han concluido que en ningún caso se produce un enriquecimiento injusto del acreedor ni perjuicio económico para el deudor por el hecho de que la adjudicación se realice por un precio inferior al 50% del valor de tasación del inmueble. Ello es así porque la LEC en su artículo 670.7  contempla que “En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.” Sentencia de 8 de julio de 2003 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, refiriéndose en su fundamento a lo previsto en el artículo 131.12º de la Ley Hipotecaria: 

“Si el acreedor no hiciese uso de este derecho, el juez acordará la celebración de tercera subasta, sin sujeción a tipo, pero con las mismas condiciones establecidas en la regla octava. Celebrada esta subasta, si la postura fuese inferior al tipo de la segunda, podrán el actor que no hubiese sido el rematante, el dueño de la finca o fincas o un tercero autorizado por ellos, mejorar la postura en el término de nueve días. 

Cuando así lo pidan consignarán cada uno de ellos el 20% de la cantidad que sirvió de tipo para la segunda subasta, y el juez, seguidamente, mandará abrir nueva licitación entre ambos postores, señalando, dentro del quinto día, en el que hayan de comparecer con este objeto, y adjudicará la finca al que hiciera la proposición más ventajosa.

Si el primer postor en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia, se prescindirá de la práctica de la diligencia acordada según el párrafo anterior y se aprobará el remate en favor del segundo. 

Transcurridos los nueve días sin que se mejore la postura, se adjudicará el remate. Si la tercera subasta quedase desierta por falta de licitadores, podrá reproducirse tantas veces como lo solicite el dueño de la finca. Continuará mientras tanto el inmueble en la administración, si el acreedor hubiese utilizado el derecho que le concede la regla sexta. En este caso la fecha de rendición de cuentas de la administración será fijada por el juez a su prudente arbitrio. (Regla acordada por Ley 19/1986 de 14 de mayo)

Valor de adjudicación del inmueble: 50% de su valor o el precio de la deuda más los gastos. 

La Audiencia Provincial de Castellón en auto de fecha 31 de enero de 2005 aclara la cuestión acerca de la consignación que debe efectuar el acreedor ejecutante para poder adjudicarse el bien: 

“Así las cosas, una recta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil conduce a que el acreedor ejecutante, dentro del plazo de veinte días legalmente establecido, pueda presentar escrito por medio del cual pida la adjudicación en pago del inmueble que se ejecuta por no haber concurrido postores a la subasta señalada, y esa petición puede hacerla con referencia a dos posibles precios del bien embargado:

a) Por el 50% de su valor de tasación, en cuyo caso se extinguirá la deuda por ese importe del 50%, lo que supone que subsistirá la obligación en la parte no extinguida, y por esa parte el acreedor ejecutante podrá instar otro proceso de ejecución o continuar el incoado si hubiera otros bienes (Art. 579 LEC), si bien puede suceder también que ese 50% sea superior al importe de la deuda, en cuyo caso el acreedor ejecutante tendrá que proceder a consignar la diferencia para que se entienda bien hecha la adjudicación; y

b) Por la cantidad que se deba por todos los conceptos, de suerte que con la adjudicación se habrá extinguido toda la deuda (principal, intereses y costas) sin que pueda existir otra ejecución posterior. 

Facultad de optar por uno u otro precio del bien embargado que corresponde al acreedor ejecutante, sin que la Ley exija ni prevea que sólo pueda optar por un precio del bien embargado del 50% del valor de tasación cuando la deuda que se ejecuta sea igual o inferior al mismo. 

El sentido de optar por adjudicarse el bien por el 50% del valor del inmueble es impedir que el deudor pueda mejorar la oferta presentando a un tercero o liberando el bien mediante el pago de la deuda y el interés de la Comunidad de propietarios sea quedarse con el bien y no obtener simplemente el resarcimiento de la deuda. 

El Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios ha modificado la redacción de los artículos 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Apartado 1 del artículo 669: Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por 100 del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3º del apartado 1 del artículo 647.

El segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 queda redactado como sigue:

Transcurrido el mencionado plazo sin que el ejecutante realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. 

El artículo 671 queda modificado de la siguiente manera:

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual i superior al 60% de su valor de tasación. 

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado. 

CONCLUSIÓN

La conclusión a la que llegábamos con anterioridad a la modificación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que en caso de que la subasta se declare desierta por falta de postores, tendrá la opción la Comunidad de adjudicárselo por el importe de la deuda, más los intereses y costas judiciales, sin necesidad de que la suma de todas ellas alcance el 50% del valor de tasación del inmueble y así lo concluía la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 14 de mayo de 2004, ha de revisarse en sentido negativo. 

Sobre la facultad de las Comunidades de propietarios para constituirse como titulares de bienes inmuebles. Ausencia de personalidad jurídica. 

Las Comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica, lo cual les impide la práctica de un asiento registral definitivo que le atribuya la titularidad de un inmueble. 

Una vez adjudicado el inmueble a la Comunidad, ésta deberá celebrar junta de propietarios para aprobar la consideración del elemento como comunitario, adjudicando a cada propietario el coeficiente correspondiente. Deberá constar en el orden del día de la convocatoria de la junta y, tratándose de un acuerdo que altera la configuración de los coeficientes generales de la comunidad y que por tanto afecta al título de constitución, en aplicación del artículo 553-25 del Libro V del Código Civil Catalán, requerirá el voto favorable de 4/5 partes de las cuotas de participación. 

Este acuerdo deberá ser elevado a público ante notario y presentado para su inscripción en el Registro de la propiedad. 

Tributación de lo adjudicado

Sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o al Impuesto sobre el Valor Añadido

Conforme al artículo 7 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su redacción vigente: Real Decreto Legislativo 1/1993, son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas. 

Base imponible.

Valor de adjudicación o remate.

Artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de 29 de mayo de 1995. 

En las subastas públicas, el Tribunal Supremo 031197, RJ 8252, siguiendo un criterio ya expresado en resoluciones y sentencias anteriores, anuló parcialmente el RITP artículo 39 para identificar la base imponible con el valor de adjudicación, sin ninguna condición. La base imponible viene siempre constituida por el precio de remate, más las cargas que, en su caso, asuma el adjudicatario.

Tipo Impositivo

En el concepto Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales el tipo impositivo es el 8%. 

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