Acuerdo y revocación del uso privativo de un elemento común

El uso privativo de un elemento común puede venir dado por la propia estructura de división horizontal o por un acuerdo de la Comunidad adoptado por unanimidad. Dicho acuerdo sólo puede revocarse por los propietarios por unanimidad.

Un cliente del despacho desea adquirir una vivienda que cuenta con un patio. No le pertenece dicho patio, sino que tiene el uso privativo del mismo. Se trata de una planta baja, en donde el patio anexo da tal luz a la vivienda, que ésta gana sustancialmente en su habitabilidad. 

Así, la primera pregunta del cliente es ¿Podrá en algún momento modificarse el uso privativo del patio? Porque si así fuera, nuestro cliente no adquiriría esta vivienda.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sentencia 467/2006 de 19 de mayo de 2006, Rec. 3142/1999, el uso privativo de un elemento común, adoptado por unanimidad, debe revocarse igualmente por unanimidad. Y parece evidente que aquellos propietarios que han sido beneficiados por el uso común no votarán favorablemente a su revocación. 

Dicha sentencia se trata en cuestión de:

Ha de partirse que conforme al acta de la Junta de Propietarios de fecha 21 de febrero de 1984, se acordó por unanimidad la utilización del patio trasero como garaje por parte exclusivamente de 5 propietarios que no tenían ya plaza de garaje, y que los gastos que implicase dicha modificación serían satisfechos por los 5 propietarios. 

Realizadas las obras, el patio trasero fue usado con arreglo al acuerdo expresado durante varios años, hasta que en varias Juntas de Propietarios se volvió a tratar el tema de los garajes situados en el patio trasero al considerar algún propietario la ilegalidad de tal utilización al encontrarse en terreno común del edificio. 

En la Junta de fecha 31 de octubre de 1996 por mayoría de propietarios: con 11 votos afirmativos que representaban el 65,18% de cuotas de participación y 3 votos negativos que representaban el 19,217% se acordó:

1.- A la vista de la utilización del patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos, decide cerrar el acceso de vehículos a dicho patio y volver a su uso primitivo de patio comunal. 

2.- Para ello se tapiará el acceso al patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos, dejándose una puerta peatonal para el paso únicamente de personas.

3.- Se desmontarán las trajivanas, pilares y estructuras varias existentes a costa de la comunidad.

4.- Se da plazo de un mes para dejar limpio el patio trasero y a la terminación del mismo se procederá a la limpieza, arreglo y tapiado. 

Dos propietarias ejercitaron la acción de nulidad del acuerdo por entender que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por entender, en síntesis, que el acuerdo tomado por mayoría con la única oposición de los copropietarios que vienen utilizando privadamente un elemento común, es válido, y si bien el acuerdo comunitario puede revocarse por el mismo procedimiento seguido para su adopción: unanimidad, debe impedirse el posible abuso que pueden hacer aquellos copropietarios que vienen disfrutando exclusivamente de dicho uso.  

La sentencia de apelación estimó la demanda, considerando, en síntesis que faltaba la necesaria unanimidad que requería el acuerdo comunitario a fin de revocar o extinguir el uso exclusivo unánimemente concedido. 

Dice la sentencia que la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, la excluye la exigencia de votos favorables por parte de aquellos propietarios que puedan resultar singularmente beneficiados por las disposiciones estatutarias que pretenden modificarse, puesto que la unanimidad que exige el artículo 16 I.1ª LPH, en la redacción vigente en el momento de producirse los hechos, opera tanto como garantía de los intereses de la comunidad en su conjunto como de los derechos que singularmente corresponden a cada uno de los copropietarios sobre las partes privativas y sobre los elementos comunes. 

En consecuencia, únicamente cabe excluir la exigencia de voto favorable por parte de los propietarios singularmente beneficiados en el caso – contemplado en la jurisprudencia – en que el voto contrario al acuerdo se utilice abusivamente por provenir de quienes lo utilizan – rebasando los límites normales del derecho de voto – desde el punto de vista de los fines para los que se concede – , no con el fin de proteger el interés de la Comunidad o sus legítimos derechos en el ámbito de la misma, sino con la de perjudicar a otros copropietarios o de forzar la obtención de ventajas ajenas al objeto del acuerdo que objetivamente beneficia a la Comunidad y no les causa perjuicio. 

(…) cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al artículo 16 LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización tiene un carácter precario, provisional o temporal, podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres de un acto administrativo y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previstos en la LPH, la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación (Artículo 16 L 2ª LPH)

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