Un acto tan firme como un muro: sólo excepcionalmente admite recurso

Límites a la imposición de prohibiciones por las COMUNIDADES de PROPIETARIOS

El Magistrado del Tribunal Supremo, D. Vicente Magro Servet, advierte del carácter abusivo que presentan ciertas cláusulas recogidas en los estatutos de las comunidades de propietarios.

Si bien es cierto que los vecinos pueden incluir los pactos que consideren, siempre que no sean contrarios a la ley, a la jurisprudencia y respeten el régimen de mayorías establecido en la legislación, también lo es que quedan limitados por el abuso de derecho proclamado en el artículo 7.2 del Código Civil.

Por lo tanto, las eventuales prohibiciones que se incluyan en los estatutos, no pueden haber sido adoptadas con abuso de derecho.

El Magistrado destaca el afán de las comunidades de imponer numerosas restricciones con el objetivo de preservar la convivencia. Ejemplo de ello serían las cláusulas que prohíben la tenencia de perros, el alquiler vacacional, la apertura de determinados locales y un largo etcétera. Teniendo en cuenta que estas cláusulas limitan el derecho de propiedad de los vecinos, deben ser restrictivas y estar amparadas por una justificación objetiva. A su entender, no sería justificación suficiente el querer incrementar la seguridad y el respeto en la comunidad.

Por consiguiente, tanto cuando se plantee la posibilidad de introducir una prohibición en los estatutos, como cuando un vecino o una vecina se encuentre con una prohibición que limita su derecho de propiedad, deberemos fijarnos en la motivación de tal restricción. Si esta obedece a una necesidad urgente de adoptar la norma por considerar que, de no hacerlo, puede causarse un grave perjuicio a la comunidad, ésta será válida. No será así, si son prohibiciones aleatorias que pretenden disuadir ciertas conductas ex-ante, sin existir peligro alguno.

D. Vicente Magro destaca como ejemplo la cláusula que prohíbe el alquiler vacacional sin que el propietario haya incumplido alguna norma de las que regulan este tipo de alquiler. Lo correcto en estos casos sería, en lugar de prohibirlo, regularlo.

Cabe prestar especial atención, después de este breve resumen, a las consecuencias ante las que se puede encontrar la comunidad si adopta prohibiciones excesivas, con abuso de derecho y algún comunero las impugna. Teniendo en cuenta que el derecho a la propiedad es indemnizable, el afectado podría ejercitar acciones civiles contra la comunidad.

En definitiva, el modo correcto de proceder desde el punto de vista de las comunidades sería evitar, en la medida de lo posible, la inclusión en estatutos de cláusulas prohibitivas, cuando no existe ningún incumplimiento por parte de los comuneros y, suplirlo con regulación  

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